Залог на недвижимое имущество за продавцом не устанавливается

Рассмотрение договора купли-продажи недвижимости здания/помещения с точки зрения защиты интересов сторон договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности по основанию его неоплаты.

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

- когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).

- только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ).

Стороны могут предусмотреть в договоре следующее: до момента полной оплаты недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Для защиты Продавцом своих прав по договору купли-продажи недвижимости при условии оплаты полностью или в части после перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю, Продавцу целесообразно включить в договор следующие условия:

1. Продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае не внесения Покупателем оплаты в установленные в настоящем договоре сроки и потребовать возвращения передаваемого имущества, указанного в п. __ настоящего договора. (Постановление Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. N. 7802/00).

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя.

Государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору.

Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку.

Порядок государственной регистрации такой ипотеки установлен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Залог на недвижимое имущество за продавцом не устанавливается

Продаю дом с земельным участком, в договоре купли-продажи агент покупателя, прописал следующий абзац:

По соглашению сторон земельный участок с домом (объект недвижимости) не признаются в залоге у Продавца в обеспечение обязательств Покупателя по уплате покупной цены за объект недвижимости.

Что это означает и кому выгодно?

11 Июля 2013, 22:10 серпилин игорь, г. Санкт-Петербург

Ответы юристов (2)

Добрый час, Игорь.

Несколько подозрительная формулировочка.

Конечно, нужно читать договор целиком, однако меня терзают смутные сомнения.

Скажите, а покупная цена Покупателем по сделке выплачивается сразу?

Скорее всего, нет.

Тогда не соглашайтесь на такую формулировку она позволит Покупателю перепродать ваш дом с земельным участком, а затем раствориться в закате.

Обычно эта СТАНДАРТНАЯ фраза риелтора покупателя формулируется следующим образом:

Стороны договорились, что с момента

перехода к Покупателю права собственности на Недвижимое имущество и до момента

полной оплаты по Договору, оно не будет находиться в залоге у Продавца в силу

п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это означает следующее:

-оплата за продаваемую недвижимость производится после госрегистрации и получения покупателем Свидетельства о собственности. Как правило оплата производится через банковскую ячейку.

-при отсутствии этой фразы в Свидетельстве продавца регпалата должна указать обременение. Для снятия этого обременения покупатель должен передать Вам деньги, а документы вновь поданы в регпалату.

Эта формулировка выгодна обеим сторонам если оплата за недвижимость производится сразу после получения Свидетельства и организова должным образом.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Купля-продажа квартиры

Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает. Например:

Расчёт сторонами осуществляется в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.

При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится.

Если в Вашей регистрации такие правила, то для регистрации без обременения Вы должны представить на регистрацию помимо договора купли-продажи акт приема-передачи квартиры с пунктом об окончании расчетов с продавцом.

Юридический Форум

Адвоката Студенецкого

и форум адвокатов в одном сайте. Участники нашего форума юристов ответят на Ваши вопросы.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости.

Если можно, то какие могут быть негативные последствия такой схемы для покупателя

Откуда: Санкт - Петербург

Выбрав свой путь, обречен на одиночество (Конан Дойль).

Договор регистрируется, оплаты - нет, затем Покуцпатель берет кредит в банке под залог этой недвижимости и этими деньгами расплачивается с Продавцом?

Значит в договоре пишем:

Оплата производится в течение 6 месяцев с момента регистрации договора?

Откуда: Санкт - Петербург

Выбрав свой путь, обречен на одиночество (Конан Дойль).

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Ну и что что не будет указано, что имущество в залоге. Оно в принципе не будет в залоге, если не будет ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ.

Откуда: Десять рублей

Вы можете отвечать на сообщения

Вы не можете редактировать свои сообщения

Вы не можете удалять свои сообщения

Вы не можете голосовать в опросах

Powered by phpBB 2.0.1 ©, 2001, 2002 phpBB Group.

Залог на недвижимое имущество за продавцом не устанавливается

Все права на материалы, размещенные на сайте, защищены законодательством об авторском праве и смежных правах и не могут быть воспроизведены или каким либо образом использованы без письменного разрешения правообладателя и проставления активной ссылки на главную страницу портала Ева.Ру (www.eva.ru) рядом с использованными материалами.

За содержание рекламных материалов редакция ответственности не несет. Свидетельство о регистрации СМИ Эл ФС77-36354 от 22 мая 2009 г. v.3.4.128

Контакты Восстановление пароля Регистрация нового пользователя право залога

",Одновременно с регистрацией права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ подлежит регистрации залог (ипотека) КВАРТИРЫ, возникающий в силу закона. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, КВАРТИРА считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА. КРЕДИТОР становится залогодержателем квартиры, а ПОКУПАТЕЛИ залогодателями данной КВАРТИРЫ. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на указанную КВАРТИРУ не возникает.",

Кредитор-это банк, который дал моим клиентам ипотеку, это прописано в др.пункте. Так вот. На приемке документов нам сказали, что так как квартира еще не оплачена (есть пункт, что оплата в течение 1 дня после гос.регистрации), то позникает двойная ипотека, типа до момента оплаты еще и у Продавца в залоге квартира. Но потом, когда они там почитали договор, позвонили сегодня мне (я продавец) и говорят, мол, нужно убрать этот пункт, так как по закону у Вас право залога возникает и мы Вам его оформим. Но банк-то против того, чтоб этот пункт убрать в Договоре и право залога у Продавца возникало. Конечно, в тихушку можно было переделать и переподписать, но надо ли? Я по телефону подтвердила регистратору, что понимаю и согласна, чтоб не возникало, только регистрируйте уже. Они согласились. Я правильно поступила? И еще. я подняла старый ДКП по прошлой квартире (тоже продавала ипотечникам Сбера), там в точности такой же пункт лишь в немножко иной интерпретации: ",Стороны договорились,что в соответствии с п.5 ст 488. ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает",. И тогда нам все зарегистрировали без проблем. Спасибо, если поделитесь Вашим опытом, как обычно этот пункт излагают и на что влияет?

Криштиану Роналду и Джорджина Родригес показали свою новорожденную дочку «Вылетает в копеечку»: Маликов присматривает дочери автомобиль «Нет денег на укладку?»: Ирина Шейк показала растрёпанные волосы «Мне бы так в 40!»: фигура Ольги Орловой вызывает зависть Звезда в шоке: Сергей Зверев проигнорировал свадьбу сына

Все права на материалы, размещенные на сайте, защищены законодательством об авторском праве и смежных правах и не могут быть воспроизведены или каким либо образом использованы без письменного разрешения правообладателя и проставления активной ссылки на главную страницу портала Ева.Ру (www.eva.ru) рядом с использованными материалами.

За содержание рекламных материалов редакция ответственности не несет. Свидетельство о регистрации СМИ Эл ФС77-36354 от 22 мая 2009 г. v.3.4.128

СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН И ГАРАНТИИ

1.1.Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Вологодская обл., г.Череповец, ул.Краснодонцев, д.46, кв.70 в жилом доме на 4 этаже, общей площадью 43,4 кв.м., (далее Недвижимое имущество) по которому «Сторона 1» будет выступать «ПРОДАВЦОМ», а «Сторона 2» - «ПОКУПАТЕЛЕМ»Недвижимого имущества.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1.Стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, на следующих условиях:

2.1.1. Указанное Недвижимое имущество принадлежит «ПРОДАВЦУ» Тереховой Елене Алексеевнепо праву собственности.

2.1.2. «ПРОДАВЕЦ» по договору купли-продажи продает, а «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретает двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Вологодская обл., г.Череповец, ул.Краснодонцев, д.46, кв.70.

2.1.3. Указанное Недвижимое имущество «ПРОДАВЕЦ» продает «ПОКУПАТЕЛЮ» за 1540000 (один миллион пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.4.",ПОКУПАТЕЛЬ", покупает у ",ПРОДАВЦА", указанную квартиру за 1540000 (один миллион пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек.

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Недвижимого имущества:

- оплата за счет собственных средств производится наличными деньгами.

- денежные средства в сумме выдаваемого кредита НЕ РАНЕЕ ДНЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ наличными деньгами, но не позднее двух дней с момента государственной регистрации права собственности указанной квартиры на покупателя.

Приобретение «Покупателем», указанного в п.п.1 настоящего Договора недвижимого имущества (далее по тексту «Недвижимое имущество») осуществляется «ПОКУПАТЕЛЕМ» частично за счет собственных средств, в сумме 1000000 (один миллион) рублей, частично, в сумме 540000 (пятьсот сорок тысяч) рублей, за счет средств банковского кредита, предоставляемого «ПОКУПАТЕЛЮ» ПАО «Сбербанк» местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19, ИНН 7707083893, почтовый адрес: 162600, г. Череповец, Б. Доменщиков, 29, Филиал ПАО «Сбербанк» Череповецкое отделение Вологодского отделения 8638. Реквизиты: к/с 30101810900000000644 в Вологодском отделении 8638 Северного банка СБ РФ г.Вологды, БИК 041909644, являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (именуемый далее «БАНК») на основании Кредитного договора.

ПАО «Сбербанк России» предоставлен кредит в сумме 540000 (пятьсот сорок тысяч) рублей на основании кредитного договора.

2.1.5. Одновременно с государственной регистрацией права собственности «ПОКУПАТЕЛЯ» на Недвижимое имуществооно передается в залог «БАНКУ» (считается заложенным в силу закона) в соответствии со ст.77 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). Залогодержателем по данному залогу является «БАНК», а Залогодателем «ПОКУПАТЕЛЬ». Права Залогодержателя удостоверяются закладной.

2.1.6. Стороны по настоящему Договору установили, что до момента полной оплаты Недвижимого имущества в порядке и на условиях настоящего договора залог на объект недвижимости за «ПРОДАВЦОМ» не устанавливается.

2.1.8. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать указанное Недвижимое имущество в том качественном состоянии, каком оно есть на день подписания настоящего договора.

2.1.9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача Недвижимого имущества осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

2.1.10. «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанное Недвижимое имущество с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.1.11. Расходы по государственной регистрации права собственности несет «Покупатель».

СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН И ГАРАНТИИ

3.1.Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи (основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2.Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01 марта 2016 года. До указанной даты «ПРОДАВЕЦ»обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении Недвижимого имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора.

3.3.«ПРОДАВЕЦ»гарантирует, что на момент подписания настоящего договора и основного договора купли-продажи указанное в п. 1.1 настоящего договора Недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, под арестом и запретом не находится, не обременено притязаниями третьих лиц.

3.4. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире сохраняют право пользования и проживания Терехова Елена Алексеевна, Терехов Сергей Сергеевич до 03 марта 2016.

Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: