Вопросы о купле-продаже земли в аренде

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа права аренды земельного участка &ndash, это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3 от кадастровой стоимости. По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Лучший способ выразить благодарность автору - ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ!

Вопросы о купле-продаже земли в аренде

Пожалуйста проконсультируйте,стоит ли покупать участок.Вот что пишет риэлтор продавца:

участку присвоен кадастровый номер и он поставлен на кадастровый учет однозначно, т.к. этот участок в аренде, зарегистрирован в ЕГРП именно в таком статусе, за эту цену - 850 т.р - предполагается переуступка прав на аренду, официально через Росреестр. Хозяин может его выкупить и сам, но тогда его цена будет дороже. Т.к. выкуп будет через регистрацию нежилого помещения на нем, а это 20 от кадастровой стоимости. Дешевле и разумнее не выкупать его таким образом (почему хозяин пока и тормозит, экономит ваши и свои деньги): построив на нем жилой дом - выкуп составит всего 5 от кадастровой стоимости.

Насколько опасно покупать такой участок?Спасибо за консультацию.

29 Июля 2016, 12:25 Жанна, г. Москва

Ответы юристов (3)

Вам необходимо проверить действительно ли указанный земельный участок стоит на кадастровом учете, самостоятельно запросить выписку о правах на указанный участок. Если право аренды зарегистрировано, то оно должно быть в выписке.

Также необходимо проверить действительно ли на этом земельном участке имеется нежилое помещение, стоит ли оно на кадастровом учете, кому принадлежит на праве собственности.

Также необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка и категорию землепользования, входит ли земельный участок в земли поселений с учетом возможности постройки на нем жилого помещения. К какой зоне отнесен Правилами землепользования и застройки муниципалитета.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

2) земли населенных пунктов,

Передача прав и обязанностей возможна в зависимости от срока и условий основного договора аренды.

Статья 22. Аренда земельных участков

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Я бы не советовал выкупать именно аренду.

Лучше покупать уже участок в собственности который, пусть и подороже.

Конечно нужно смотреть документы на участок, что за аренда, на какой срок, можно ли её переуступить и т.д.

Видимо была под постройку, а что за постройка тоже непонятно.

В данном случае может постройка не соответствует цели аренды и т.д.

Мой совет лучше покупайте уже участок который в собственность будет оформлен, так как избежите дополнительных проблем с оформлением и переоформлением аренды.

Здравствуйте! А дом на нем можно строить? Что это за участок, какая категория земель, какой вид разрешенного использования? Договор аренды Вы видели? Также, если все таки решитесь приобретать его, то необходимо будет сначала прекратить право собственности на нежилое помещение, получить разрешение на строительство дома.

Мало информации Вы даете для ответа. Нужно бы все документы посмотреть.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка участка в аренде

Покупка участка в аренде! Стоит ли приобретать?

Много продают земельных участков, которые находятся у физических лиц на правах аренды. Что это значит? Это значит, что участок был предоставлен по договору аренды муниципалитетом (администрацией) физическому лицу по результатам проведенного аукциона на определенный срок(5,1020 лет и т.д.) и с установленной годовой арендной платой. Такие земельные участки поставлены на кадастровый учет, уже межеванные(т.е. границы з/у установлены в соответствии с действующим законодательством), с присвоенной категорией земель и видом разрешенного использования. Данные земельные участки переуступают(продают) по договору переуступки права аренды!

Что привлекательного может быть в таких участках кроме их месторасположения.

—, Это их цена! Как правило, такие земельные участки продают по цене вдвое ниже рыночной, а то и втрое!

—, Участки можно выкупить в собственность у администрации за небольшие деньги (3 от кадастровой стоимости земельного участка, стоимость указана в кадастровом паспорте) обратившись с соответствующим заявлением.

Условия выкупа достаточно просты с точки зрения подготовки документации! Для выкупа земельного участка надо построить на нем дом(т.е. коробка,окна,крыша) и зарегистрировать его как жилой, после предоставить в администрацию документы на дом и договор аренды и написать соответствующее заявление.

Выгодно ли покупать участок в аренде?

В первую очередь это подходит и выгодно людям которые хотят строить дом под постоянное место жительство(ПМЖ) в ближайшее 3-5 лет. Посчитаем выгоду: предположим, участок в аренде на 10 лет стоит 1 млн руб. ,такой же участок рядом в собственности стоит 2 млн руб. ,годовая арендная плата за первый участок допустим 20 000 руб. в год, кадастровая стоимость арендуемого участка 1,4 млн. руб., при строительстве за три года Вы заплатили за участок 60000 руб.и плюс за выкуп 3 от 1400000 получается 42000 руб. итого:с условием покупки участка в аренде и оплаты его аренды за 3 года Вы заплатили 1502000 руб., а за такой же участок в собственности 2000000.

Сравним участки в собственности и в аренде на примере таблицы.

Также бывает что стоимость участка в аренде и участка в собственности одинаковая в таком случае с арендой не стоит связываться! Или же сроки аренды уже истекают, или арендная плата за участок большая (может доходить до 100 000 руб. в год.). Обязательно смотрите ,что написано в договоре аренды, какие сроки, какая годовая арендная плата.

Вам также может понравиться Полезные ссылки Для чего нужна кадастровая карта? аварийные дома к расселению Объекты на продажу Группа вконтакте Агенство недвижимости Сергиев Посад

Наше агентство Полезная площадь это любые услуги в сфере покупки, продажи и оформления недвижимости.

Данный сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 ГК РФ

Как продать земельный участок, находящийся в аренде

Если вы являетесь собственником земельного участка, находящегося в аренде, и у вас возникла необходимость продать его, нужно знать несколько тонкостей. Земельные участки, как и другие объекты недвижимости с обременением, продать можно. Далее мы расскажем, как это сделать.

Земельный участок, находящийся в аренде, принадлежит арендодателю, поэтому совершать юридически значимые действия с ним имеет право только собственник. Продать участок можно только после оформления прав собственности на землю. Для этого следует совершить ряд действий и собрать необходимый пакет документов.

В качестве пакета документов может выступить следующая документация. Лучше, если эти документы будут соответствовать перечню:

  • паспорт
  • договор купли-продажи
  • кадастровый паспорт и выписка из него
  • акт решения администрации
  • свидетельство о собственности

Вопросы о купле-продаже земли в аренде

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

полиса ОМС?Как делится имущество

по закону?Как поехать учиться

по обмену?Как рассчитать

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

  • Азбука права
  • ЖИЛЬЕ И НЕДВИЖИМОСТЬ
  • Земля и дача
  • Как правильно заключить сделку купли-продажи земельного участка?
  • Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Электронный журнал Азбука права, 17.11.2017

ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ДОГОВОРЕ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в том числе если отчуждению подлежат земельные доли. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие.

1 . Наименования сторон договора

Для физического лица - Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.

Для юридического лица - наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2 . Предмет договора

Помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

4 . Права и обязанности сторон договора

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

5 . Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

6 . Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем - их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец ( п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ, п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом покупатель сможет вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка? >,>,>,

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >,>,>,

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >,>,>,

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >,>,>,

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

©, 2013&mdash,2017 Авторские права принадлежат ",Электронному журналу ",Азбука права",

Что нужно учесть при покупке земельного участка

Сначала определитесь с целевым назначением земли. Не на всех участках разрешается, например, строить жилье. Индивидуальное строительство разрешается только на землях так называемой категории «земли поселений».

Приобретение земли на вторичном рынке
  • Госкадастр недвижимости (есть уникальный номер и адрес),
  • Единый госреестр прав на недвижимое имущество.
Для избежания неприятных ситуаций лучше прибегнуть к услугам юриста или риэлтора. Они помогут сформировать пакет документов, составить договор, пройти саму процедуру сделки и сведут к минимуму возможные риски. Первый этап. Владелец участка предоставляет документы
  • кто и когда выдал,
  • перечень документов, на основании которых выдавалось свидетельство,
  • кто собственник участка,
  • категория, к которой относится земля,
  • вид разрешенного использования,
  • площадь,
  • месторасположение,
  • номер по кадастру,
  • наличие ограничений (например, арест) или обременений (например, на по участку может проходить газопровод, коммуникации, водоснабжение, кабель, могут расти деревья и кусты, которые не подлежат вырубке). Имейте в виду, что при переходе прав собственности все ограничения на строительство и обременения сохраняются.
Если продавец стал владельцем земли до 1998 года, а свое право собственности не зарегистрировал, то регистрационная палата не сможет дать покупателю данные о зарегистрированных правах на этот участок, потому что этих данных просто-напросто нет в реестре. Тогда продавец должен подать в регистрирующий орган заявление о госрегистрации, после чего получить свидетельство. Эта процедура занимает обычно до 5 дней.
  • кадастровый номер,
  • местоположение,
  • площадь,
  • стоимость по кадастру,
  • категория земель,
  • вид использования,
  • данные о зарегистрированных правах на данный участок.
К паспорту нужно приложить план участка. В нем указаны площадь, категория земли, сведения о частях участка, план границ. Дополнительные документы при покупке участка, если на нем начато строительство
  • разрешение на строительство (заверенное главой райадминистрации),
  • проект планировки территории,
  • техусловия на инженерные коммуникации,
  • градостроительное заключение,
  • проектная документация (утвержденная и согласованная в архитектурных и надзорных органах).
Юристы советуют обратить внимание на пункт «Особые отметки» кадастрового паспорта. Если там сказано «Граница земельного участка не установлена», то желательно выполнить работу по межеванию этого участка, чтобы в будущем избежать споров по поводу границ с соседями смежных участков.
  • согласие на сделку от супруга (заверенное у нотариуса),
  • если совладелец участка - несовершеннолетний либо недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо, нужно предоставить документ, который разрешает право продажи участка. Такой документ выдают органы опеки и попечительства,
  • стоит попросить представить справки из районных психдиспансера и наркодиспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Невменяемость продавца на момент совершения сделки может впоследствии быть причиной признания сделки недействительной.
Второй этап. Заключение договора купли-продажи Третий этап. Подача документов для госрегистрации договора
  • заявление на госрегистрацию,
  • документ, который удостоверяет личности обеих сторон сделки (паспорта и копии),
  • квитанция об оплате госпошлины. Госпошлина фиксированная - 200 рублей.
После того, как участники купли-продажи подали документы в областное УФРС, они должны взять расписку о получении документов. В расписке указывается срок регистрации. Стандартная процедура - не более 30 дней. За это время документы проверяют специалисты. Подводные камни для покупателя

  • качество земли (например, она может затапливаться паводками),
  • непредоставление информации о том, что участок находится под арестом,
  • отсутствие согласия на продажу со стороны супруга владельца участка.

  • земля находится в долевой собственности,
  • относится к охраняемым природным территориям,
  • принадлежит владельцу на правах бессрочного пользования,
  • есть обременения земельного участка,
  • данный участок должен быть изъят для нужд государства.

Покупка первичной земли
  • торги. Только на них можно приобрести государственный участок для индивидуального строительства. В местную администрацию подаются документы, в которых нужно указать желаемую площадь участка, его месторасположение, цель (аренда, собственность). Проще оформить аренду с выкупом по окончании строительства. В этом случае вы экономите средства, так как покупать будете не по рыночной, а по кадастровой стоимости,
  • вступление в объединения граждан-дачников. Администрация поставит вас на учет,
  • получение приусадебного участка для личного подсобного хозяйства. Вы должны подать в местные органы власти заявление. Там решат вопрос о предоставлении участка. В случае отказа заявителя уведомляют письменно, отказ можно обжаловать в суде.
Смежные договоры купли-продажи:
  • Скачано документов
  • Налоговые каникулы в 2017 году новое
  • Календарь выходных и праздников 2017 года
  • Регистрация малого бизнеса полезно
  • Прожиточный минимум и потребительская корзина в России
  • Таблица кодов ОКВЭД
  • Минимальный размер оплаты труда: размеры, таблицы, пояснения
  • Договоры
  • Все документы

Получите бесплатную юридическую консультацию по телефону прямо сейчас:

Понравилась статья? Поделить с друзьями: