В каком случае может быть расторжении договор купли-продажи недвижимости

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной,
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину ",расторжение договора", нередко используют термин ",отказ от исполнения договора", согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В каком случае может быть расторжении договор купли-продажи недвижимости

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Здравствуйте, уважаемые юристы! Я уже писала Вам не один раз, вы всегда четко и понятно отвечаете, спасибо! Нас собираются сносить по программе аварийного жилья. В доме 5 квартир (4 - приватизированы, 1 - муниципальная). Также у нас в общедолевой собственности большой участок земли (67 соток). Больше года длятся разные (устные и письменные) переговоры с администрацией города. Естественно, они не хотят даже слушать наши предложения и стоят на своем, т.е. потратиться как можно меньше. Живем много лет в этом доме, у всех прописаны только члены семьи. Последний раз в администрации заявили, что выкупная стоимость квартиры - гроши, а за участок земли будут рассчитывать даже не по кадастровой стоимости (налоги мы платили по кадастровой стоимости), так как она завышена, а тогда по какой!? У нас есть рыночная оценка земли, проведенная независимым оценщиком, .
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Всего комментариев: 2

К иску нужно будет приложить:

1) Выписку из ЕГРП на дом,

2) Копию договора купли-продажи дома,

3) Документы, подтверждающие получение вами ЧАСТИ денег по договору купли-продажи,

4) Документы, подтверждающие, что вы направляли ответчику письменную претензию с требование оплатить оставшуюся часть денег по договору.

В каких случаях можно расторгнуть договор продажи квартиры и в какой срок?

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ч. 2 Гл. 12 Ст. 196 ГК РФ) .

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты приёмки-передачи, после этого обязанности продавца по передаче имущества выполнены, обычно подписание данного акта и передача квартиры происходят уже после оплаты по договору и исполнения всех формальностей (в том числе с выпиской) . В этом случае нужно говорить об исполнении договора купли-продажи. Расторгнуть можно только действующий договор, в то время как исполненный сторонами договор прекращает свое действие ( ч . 4 ст . 453 ГК РФ) . Если же договор не был исполнен и является действующим (например, не подписан акт приема-передачи квартиры, не была произведена оплата) , то факт регистрации договора не служит препятствием для расторжения договора продажи недвижимости. Однако надо помнить, что расторжение договора происходит в порядке, определенном ГК РФ. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что при существенном нарушении договора одной стороной допускается по решению суда изменение или расторжение договора по требованию другой из сторон В частности, стороны вправе расторгнуть договор либо по соглашению, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон, если другая допустила его существенные нарушения. На одну из причин, по которой может быть расторгнут договор купли-продажи квартиры, указывает ч. 2 Гл. 30 Ст . 475 П . п . 2 : В случае . обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.» В силу ч. 2 ст . 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор купли-продажи недвижимости исполнен, если покупатель передал деньги, а продавец квартиру, и есть акт о передаче и расписка о передаче денег.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Любой договор может быть аннулирован, в теории возможно прекращение действия соглашения в любой момент времени. Однако, всё, что касается вопросов недвижимого имущества, намного сложнее и простых путей здесь не бывает. Тем не менее отменить действие такого документа можно, причём можно это сделать на любой стадии.

Юридический портал bukva-zakona.com акцентирует ваше внимание на том, что договор о продаже жилых объектов не может быть аннулирован если новый собственник успел зарегистрировать своё право владения. Расторжение соглашения возможно только если зарегистрирован сам договор. Это юридически довольно сложная процедура и для её осуществления должно выполняться одно из трёх условий:

  1. Обе договаривающиеся стороны имеют намерение вернуть ситуацию в первоначальное состояние.
  2. Намерение аннулировать договор о продаже выражает одна из сторон.
  3. Прекращение действия соглашения о продаже после его регистрации происходит во время судебных слушаний.

Самой простой ситуацией является наличие взаимного согласия продавца и покупателя об отмене уже совершённой сделки. Даже регистрация документа не станет препятствием в этом случае. Фактически будет осуществлена сделка обратная той, которая уже закончилась. Новый владелец будет заключать новую сделку, как продавец, а бывший владелец как покупатель. Возврат денежных средств и самого объекта недвижимости будет происходить обычным законно установленным способом.

Допустимо также оформление дополнительного соглашения, устанавливающего отмену договора о покупке и возврат в первоначальное состояние.

Отмена договора о продаже недвижимости, даже при наличии согласия участвующих, если уже была осуществлена его регистрация должна сопровождаться не только обязательным письменным оформлением всех договорённостей, но и их регистрацией, если такое предусмотрено законодательством.

Вопрос об аннулировании продажи недвижимости можно решить и при одностороннем желании на это. Обязательным условием в данном случае выступает письменное обращение ко второму участнику с предложением об отмене документа.

Отсутствие согласия второго участника даст основание обратиться в суд с просьбой об аннулирования соглашения о продаже объекта недвижимости. Естественно, что для суда простой просьбы будет недостаточно. Потребуется предоставление веских оснований для такой просьбы.

В подавляющем большинстве случаев расторжение продажи недвижимого имущества, даже после её регистрации, происходит по причине неосуществления покупателем обязанностей по оплате в полном объёме. В любом договоре имеются указания на то, каким способом, в какие сроки и в каком объёме должна быть осуществлена оплата. Подтверждением выполнения покупателем своих обязанностей и доказательством того, что оплата была совершена выступает расписка.

В некоторых договорах о продаже недвижимого имущества внесение полной оплаты (или внесение последней части от полной суммы) предусмотрено уже после регистрации права владения новым собственником. Но, если важнейшая часть договора не была выполнена, то продавец имеет право оспорить сделку и просить суд её аннулировать.

К числу других возможных оснований для прекращения договора о покупке квартиры можно отнести:

  • существенные нарушения одной из сторон положений, отображённых в основном договоре,
  • изменение внешних условий, при которых ранее выгодная сделка становится невыгодной для какой-то стороны,
  • невыполнение обязательств по договору.

Если возникает необходимость аннулировать заключённый договор о продаже объекта недвижимости следует соблюдать особую осторожность. При составлении соглашения необходимо обязательно включать положение, предусматривающее возврат денег в полном объёме, если возникла необходимость в его аннулировании. Если такого пункта нет, то теоретически возможна ситуация, когда покупатель рискует не получить квартиру, поскольку договор будет расторгнут, но, кроме этого, лишиться уже уплаченных денег, поскольку все обязательства по оплате покупки выполнялись при ещё действующем соглашении.

Возможна и обратная ситуация, когда пострадавшей стороной потенциально может оказаться продавец. В любом случае лучше заранее позаботиться о своей безопасности и предусмотреть такую ситуацию, как расторжение и обязательный в этом случае возврат имущества продавцу, а денежных средств покупателю.

Важным нюансом в данном случае является то, что расторгнуть можно только ту сделку, которая ещё не завершена. Имеется в виду, что действие договора не прекращено, а какая-либо из сторон не полностью выполнила свои обязательства. Как только обе стороны полностью выполнили всё, что от них требует соглашение, действие договора о покупке квартиры прекращается, и такое соглашение аннулировать уже невозможно.

Конечно, не стоит забывать, что остаётся возможность оспорить результаты сделки, но это уже совсем другое юридическое действие.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества после регистрации договора

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации —, процесс трудоемкий, но нередкий при купле, обмене либо продаже недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью были и остаются наиболее трудными, дорогостоящими и, как правило, отнимающими много времени и сил.

Расторжение договора является достаточно распространенной ситуацией при сделках с немобильной собственностью. Обычно такая ситуация возникает при несоблюдении какой-либо стороной или же обеими сторонами условий договора, что приводит к окончанию отношений между сторонами и возвращению покупателю —, денег, а продавцу —, товара (в данном случае какой-либо недвижимой собственности).

Помимо таких ресурсов, как время, деньги и нервы, этот процесс требует определенных знаний в юридической сфере. Из этой статьи Вы узнаете, как достичь необходимого результата —, расторжения договора.

Нормативная база

В результате сделки испытывать недовольство могут обе стороны —, как покупающая, так и продающая, причем иногда одновременно. Продавец может получить только часть денег или всю сумму, но с задержкой. Покупатель может в придачу к недвижимости получить долги за коммунальные услуги, зарегистрированных по адресу граждан и другие скелеты в шкафу.

Поэтому 29 главой «,Изменение или расторжение договора», ГК РФ предусмотрена возможность разрыва договора между продавцом и покупателем недвижимости. Представляем статьи, входящие в главу:

  • ст 450. Основания для расторжения,
  • ст 451. Расторжение по причине смены обстоятельств,
  • ст 452. Ход процедуры расторжения,
  • ст 453. Вытекающие из разрыва сделки последствия.

Федеральный закон 122 устанавливает период времени с момента регистрации сделки, в течении которого можно оспорить сделку и ее правомерность —, 3 года.

Как расторгнуть договор о купле-продаже после его регистрации?

Аннулировать соглашение между сторонами с возвращением одной из них денег, а другой —, собственности, можно как по обоюдному соглашению, так и по желанию конкретной стороны.

В том случае, когда сторонам удалось достичь консенсуса о возвращении денег и собственности, проще всего будет оформить так называемый обратный договор, где покупатель и продавец поменяются местами и еще раз совершат сделку, тем самым возвращая себе свое.

Если же недовольным остался только покупатель или продавец, лучше попытаться договориться со вторым участником сделки до суда, отправив письменное предложение признать сделку недействительной. При получении опять же письменного отвержения предложения либо при отсутствии ответа по истечении 30 календарных дней, недовольная сторона получает право составлять иск.

Такими важными предлогами для признания договора недействительным могут быть:

  1. частичная оплата или ее отсутствие,
  2. зарегистрированных граждан на объекте, о которых не упоминается в договоре,
  3. недействительность сделки по причине ее незаконности,
    1. Установление того факта, что бумаги были заверены недееспособным гражданином,
    2. подписание документов в принудительном порядке.
        1. значимое изменение обстоятельств.

Рассмотрим отдельно каждую причину.

Оплата не произведена

В качестве подтверждения оплаты приобретателя могут выступать такие документы, как:

  • простая расписка,
  • выписка или чек из банка,
  • квитанция, подтверждающая вложения денег в кассу.

Если же имущество и права на него уже были бесплатно переданы новому владельцу, суд может вынести одно из двух возможных решений:

  1. аннулирование сделки и возврат недвижимости и права на нее продавцу,
  2. санкционирование сделки с принуждением покупателя выплатить установленные в договоре деньги, и к тому же передать продавцу установленную законом сумму в качестве штрафа.

Зарегистрированные на объекте граждане

Нередки случаи, когда после совершения сделки права на недвижимое имущество или на пользование им остаются у прежнего владельца.

И вот, через какой-то срок объявляется тот самый гражданин, с котором новый хозяин должен делиться своим владением.

В том случае, если сделка была завершена не более, чем три года назад, новый хозяин имеет право добиваться расторжения договора, сопровождаемого полным возвратом денег.

Недействительность договора

Бывают случаи в суде, когда кто-то из участников контракта требует признать сделку недействительной из-за ее незаконности. Если суд подтвердит наличие правонарушений в сделке, договор будет не расторгнут, как в предыдущих ситуациях, а признан недействительным.

В итоге, после признания контракта незаконным или ничтожным, участники получают обратно то, что было у них до сделки.

Кардинальные изменения обстоятельств

Серьезными новыми обстоятельствами, которые могут послужить поводом для расторжения контракта, называют такие обстоятельства, предвидя которые лица не заключили бы договор. А если точнее, то обстоятельство должно быть:

  1. непредвиденным,
  2. неминуемым,
  3. наносящим значимый урон стороне или сторонам сделки.

Такими обстоятельствами могут быть, к примеру:

  • изменение законов,
  • масштабный рост рыночной цены, кризис (данное обстоятельство рассматривается судом в очень редких случаях),
  • уничтожение организации (причиной которого не стало банкротство).

7 (812) 627-14-95 (Санкт-Петербург)

8 (800) 777-08-62 доб. 225 (вся Россия)

8 (800) 777-08-62 доб. 225 —, бесплатный, вся Россия

В каких случаях покупатель недвижимости может расторгнуть договор купли-продажи?

Сделки с недвижимостью совершаются часто, и иногда бывает, что только после заключения договора выясняется, что у квартиры или дома есть скрытые дефекты. Если после покупки выявляются обстоятельства, о которых покупатель не знал, приобретенная недвижимость не соответствует условиям, приведенным в договоре купли-продажи. И тогда возникает вопрос, может ли (и в каких случаях) покупатель расторгнуть договор или потребовать от продавца устранения дефектов, пишет заведующая бюро CKE Kinnisvara, юрист Биргит Йыги, передает Е24.

В каких случаях покупать может подать продавцу заявление о расторжении договора купли-продажи? Под расторжением договора подразумевается восстановление положения, предшествовавшего заключению договора, то есть покупатель возвращает недвижимость продавцу, а продавец возвращает покупателю деньги.

Если покупатель приобрел недвижимость с дефектами, это не означает, что он должен сразу расторгать договор: предполагается, что сначала он сообщит о дефектах продавцу. После оповещения многое зависит от желания продавца все исправить.

На первом этапе покупатель должен сообщить покупателю о том, что недвижимость не соответствует условиям договора.

Сообщать о дефектах надо в течение разумного времени после того, как покупатель узнал или должен был узнать о дефектах.

Рекомендуется сообщать продавцу о дефектах в письменном виде (хотя бы по электронной почте) и все дальнейшее общение также вести по электронной почте.

Таким образом можно будет зафиксировать дату оповещения о дефекте, которая позже может играть важную роль.

Если в квартире или доме обнаружатся дефекты, покупатель может потребовать от продавца их устранения.

Например, после покупки выясняется, что одна стена недвижимости не обогревается или что повреждены несущие конструкции покупатель должен сообщить продавцу об этом.

Если покупатель требует от продавца устранения дефекта и продавец не сделает это в течение разумного времени, покупатель может сам все исправить или заказать устранение дефекта, а после потребовать от продавца возмещения расходов.

Если продавец откажется возместить расходы, покупатель имеет право обратиться в суд. Расходы должны быть необходимыми, обоснованными и доказуемыми.

Также покупатель имеет право расторгнуть договор. Если выяснится, что продавец нарушил условия договора и покупатель сообщил об этом продавцу, но устранение дефекта или замена вещи невозможны или не удались, а также если продавец отказывается делать это или не делает это в течение разумного времени, то продавец серьезно нарушает условия договора.

Таким образом, если продавец не устраняет дефекты, покупатель имеет право расторгнуть договор. Для этого он должен подать продавцу заявление о расторжении договора.

Например, покупатель приобрел квартиру для того, чтобы жить в ней, и в отопительный период выясняется, что отопительные системы не работают и покупатель не был осведомлен об этом. Если жилое помещение не отапливается, это не соответствует условиям договора. Если продавца известили об этом, но он не устраняет дефект или отказывается от этого, покупатель может подать заявление о расторжении договора.

Указывайте дефекты в договоре

Рекомендуется указывать в договоре купли-продажи все известные дефекты, так как в возможном споре очень важное значение имеет то, знал ли покупатель о дефектах в момент заключения договора купли-продажи.

Читать также

Фото: в Кясму продается настоящая жемчужина Почему у нас такие дорогие парковочные места? Галерея: квартира в Нарве с колоннами, камином, баней и небом на потолке ищет хозяина

Центристы приняли жесткое решение: из партии исключен 31 человек

Картина дня: зарплаты руководителей госпредприятий, налоговая реформа и новые старейшины

Видео: бывшие сотрудники престижного салона красоты раскрыли грязные тайны

Торты, мелодии и роботы еще одна порция подарков к юбилею ЭР!

Полиция разыскивает виновников двух ДТП

Галерея: каким будет и каким мог бы быть Lidl в Нарве

Видео: танец Ксении Бородиной взорвал интернет

Школьник назвал немецких солдат невинно погибшими. В России его обвинили в оправдании нацизма

Лжеполицейские выманили у пенсионерки 170 тысяч евро

Виктория Боня чуть не облила волосы соперницы клеем

ЕС договорился об изменении пограничных правил Шенгенской зоны

Смотри: Ляйсан Утяшева впервые опубликовала совместное фото всей семьи

Пропала без вести ближайшая подруга Аллы Пугачевой

Мужчины рассказали, почему они захотели жениться

Участник «Дома-2» Роман Гриценко преподнес Ольге Бузовой невероятный сюрприз

Фото, видео: Владимир Свет стал новым старейшиной Кесклинна

Из биографии Арнольда Рюйтеля: выборы старосты по-советски

Фото: Селена Гомес впервые вышла на сцену после пересадки почки

В Финляндию - геями, домой - братьями

Из-за неудачного кесарева женщина не может избавиться от «беременного» живота

В зоне исчезновения аргентинской подлодки уловили шум от ударов инструментов о корпус

Первое, что вы увидите на этих картинках, расскажет, что сейчас происходит в вашей жизни

Понравилась статья? Поделить с друзьями: