Методы оценки объекта недвижимого имущества

Бизнес

Спорт

Технологии

Методы оценки недвижимости

  • Недвижимость
    • Недвижимость
    • Новости в сфере недвижимости
    • Основные понятия
    • Читальный зал
    • Рекомендуемые статьи
    • Книги о недвижимости
    • Полезные ссылки
    • Законодательство о недвижимости
    • Недвижимость. Документы
    • Персоналии
    • О проекте
    • Подбор вариантов
  • Основные понятия
    • Основные понятия
    • Рынок недвижимости
    • Подходы к определению понятия недвижимости
    • Недвижимость и инвестирование
    • Классификация объектов недвижимости
    • Ипотека
    • Ипотека и ипотечное кредитование
    • Субъекты рынка недвижимости
    • Долевое строительство
    • Оценка недвижимости
    • Мошенничество на рынке недвижимости
    • Агентства недвижимости - подводные камни
  • Оценка недвижимости
    • Оценка недвижимости
    • Методы оценки недвижимости
    • Оценка земли, земельного участка
    • Кадастровая оценка земельного участка
    • Оценка квартиры

Три метода оценки недвижимости

При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:

оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому,

оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов,

оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект

  1. Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа,
  2. Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок,
  3. Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:

  • Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов,
  • Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
  • Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.

Начните получать постоянный доход!

Станьте автором на Web-3

Нашли ошибку в тексте? Выделите и нажмите CtrlEnter

Используя интернет ресурс web-3.ru, Вы соглашаетесь на обработку Ваших персональных данных (см. Политика конфиденциальности), в противном случае вы должны прекратить использование ресурса.

Оценка стоимости недвижимого имущества

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.

- использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения (залога) при получении банковских и небанковских кредитов,

- переуступка долговых обязательств на имущество,

- передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление,

- использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы,

- ликвидация (снос) объектов недвижимости,

- страхование квартиры или других объектов,

- внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов,

- исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров

- предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта,

- составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке,

- сбор первичных данных, а также их детальный анализ,

- определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения,

- оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке),

- при использовании различных методик оценивания сопоставление полученных результатов,

- составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.

Оценка объектов недвижимости

Все приложения, графические материалы, формулы, таблицы и рисунки работы на тему: Оценка объектов недвижимости (предмет: Экономика и экономическая теория) находятся в архиве, который можно скачать с нашего сайта. Приступая к прочтению данного произведения (перемещая полосу прокрутки браузера вниз), Вы соглашаетесь с условиями открытой лицензии Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная (CC BY 4.0) .

Через несколько секунд после проверки подписки появится ссылка на продолжение загрузки работы.

Кстати! В нашей группе ВКонтакте мы бесплатно помогаем с поиском рефератов, курсовых и информации для их написания. Не спешите выходить из группы после загрузки работы, мы ещё можем Вам пригодиться ,)

Основные инструменты, используемые профессиональными рефератными агентствами, теперь в распоряжении пользователей реф.рф абсолютно бесплатно!

дипломная работа по дисциплине Экономика и экономическая теория на тему: Оценка объектов недвижимости, понятие и виды, классификация и структура, 2018-2018, 2018 год.

ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
  • назначению использования,
  • качеству,
  • передаваемым правам,
  • местоположению,
  • физическим характеристикам.
  • платежеспособности,
  • возможностям финансирования,
  • инвестиционной мотивации.
  • сроке окупаемости,
  • независимости субъектов сделки,
  • инвестиционной мотивации.

Таблица 1.1 Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

1.3 Формирование итоговой величины стоимости объекта 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 2.3 Анализ рынка объекта оценки 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3.2 Оценка объекта доходным подходом

Сущность, виды и значения ставок дохода при оценке стоимости отдельных видов активов (риски). Информационная база, особенности учета и определения ставок дохода. Обоснование ставки дохода при использовании метода кумулятивного построения в оценке бизнеса.

Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.

Исторические предпосылки территориального расселения. Основы оценки городских земель. Понятие недвижимости и земли. Оценка объектов недвижимости. Подходы к оценке территории. Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории.

Перейти в список рефератов, курсовых, контрольных и дипломов по

Методы оценки объекта недвижимого имущества

ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ - оценка стоимости имущества, строений, основных средств - официальная оценка определение стоимости объектов недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета, а также при формировании цены продажи владельцем имущественных ценностей. Основными формами оценки основных средств являются полная первоначальная (инвентарная) полная восстановительная (приведенная) остаточная рыночная (оценочная) ликвидационная балансовая. Полная первоначальная стоимость - стоимость ввода в действие объектов основных фондов выражает в денежной форме фактические расходы на приобретение, доставку, установку и монтаж оборудования, сооружение зданий первоначальная стоимость за вычетом износа часть стоимости основных фондов, не перенесенная на производимую продукцию, т. е. неамортизированная стоимость. Определяется как разность между пол- &ensp,c.402

Налог на увеличение стоимости недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой недвижимости, находящейся в Италии. Речь идет о зданиях, сооружениях, свободных строительных площадках и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика. &ensp,c.289

Как было показано выше, основные отличия российских подходов к классификации, признанию и оценке активов от международных подходов заключаются в отсутствии четких определений в нормативных документах, а также консерватизме, особенно в части оценки активов. Указанные различия связаны, прежде всего, с недостаточным развитием российского рынка, особенно в части финансовых инструментов и некоторых объектов недвижимого имущества, что не позволяет узаконить более широкое применение рыночной стоимости и т.н. справедливой стоимости при оценке активов. &ensp,c.144

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Оценка недвижимости: затратный подход

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно —, планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно —, монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Методы оценки недвижимости

сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки.

Подходы и методы оценки объекта недвижимости Key

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении оценки с объектами аналогами объекта, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости: Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула: C=NOI/Rk где

C стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI Чистый операционный доход или ЧОД (англ.

Определение стоимости участка земли

входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: При земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату.

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем расчетной затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования (без учета каких-либо неоправданных расходов из-за задержки строительства).

Затратный подход

Таким образом, полная восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: