Место совершения сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам). В их число входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет зарубежного капитала. Второе направление регулирования ограничение по либо прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.

Кроме того, предусмотрен особый порядок и форма сделок с земельными участками в зависимости от их целевого назначения. Например, в случаях продажи сельскохозяйственных земель об этом уведомляются органы власти (государственные или муниципальные), и они же обладают правом преимущественного выкупа. Договор по сделке может быть только письменным, и государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной процедурой. В остальных отношениях все виды сделок с земельными участками проводятся по общим правилам Гражданского кодекса.

Основные виды сделок с земельными участками

В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект, поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки, ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.

Самым распространенным видом является сделка куплипродажи земельного участка. Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков, предусмотренные гражданским законодательством, например:

  1. земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных),
  2. допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор,
  3. участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок,
  4. земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал,
  5. законной является сделка по учреждению доверительного управления землей,
  6. разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.

Особенности сделок с земельными участками

Все требования, установленные законом для договоров по недвижимости, в равной степени относятся и к земле. Но существуют и специфические особенности сделок с земельными участками, которые ограничивают права собственников и пользователей. Сделка по покупке земельного участка не дает права покупателю изменять целевое назначение земли, все ограничения и обременения, наложенные на участок, сохраняются при переходе права собственности. Земля и построенные на ней сооружения неотделимы друг от друга. Если ими владеет один хозяин, то раздельная продажа такой недвижимости запрещена. Приобретение недвижимости дает право собственнику на преимущественную приватизацию земли под объектами.

Существенным условием сделки по куплепродаже является цена, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка. Если продается недвижимое имущество, расположенное на земле, которая находится в государственной (муниципальной) собственности, то стоимость устанавливается соответствующими уполномоченными органами. Сделка по продаже земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, может быть признана недействительной, если она совершена без учета интересов собственников. Если их несколько, а участок земли является неделимым, то владельцы недвижимых объектов наделяются правом ограниченного пользования.

Сделки с недвижимостью характеризуются повышенными рисками. Сопровождение сделок с земельными участками профессиональным юристом оберегает участников от многих проблем. Земля привлекательный инвестиционный объект, и различные мошеннические действия в этой сфере далеко не редкость, как и в сделках с другими видами недвижимости. Чаще всего их целью является не оформление в собственность, а последующая перепродажа и получение прибыли.

Оформление сделок с земельными участками

Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт обязательное приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами (межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление сделки продажи земельного участка.

Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.

Особенности совершения сделок с земельными участками

1. Форма и место совершения сделок с землей

Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты. Таким образом, если объектом договора ренты является земельный участок, договор ренты должен быть нотариально удостоверен.

Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.

В установленных гражданским законодательством случаях договоры об отчуждении земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры, объектом отчуждения по которым является земельный участок:

договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК),

договор ренты (ст. 584 ГК).

Иные договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения. 2. Объект договора отчуждения

Земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Умные люди живут дольше. Смертность людей с высоким уровнем образования в четыре раза ниже, чем у малообразованных. До последнего времени считалось, что на продолжительность жизни человека в основ .

В этой работе я ставлю перед собой целью рассмотреть одну из тем такой юридической дисциплины, как теории государства и права, теорию административно-территориального устройства. Рассматриваемый .

Идею включения норм об интеллектуальной собственности в отдельный раздел Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) пытались воплотить на протяжении более чем десяти лет. В результате были .

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

В двух томах Том I

Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное

Раздел I. Организация нотариата

Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий

Глава 6. Общие условия удостоверения сделок

3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке

4. Правоспособность юридических лиц

5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами

Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Глава 8. Земельное право в нотариальной практике

1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений

2. Формы собственности на землю

3. Иные вещные права на землю

4. Особенности совершения сделок с земельными участками

5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков

Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

1. Удостоверение договоров ренты

2. Договор пожизненного содержания с иждивением

3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Глава 10. Удостоверение договоров залога

Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке

Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами

Глава 13. Удостоверение завещаний

Глава 14. Удостоверение доверенностей

1. Доверенность как гражданско-правовая сделка

Примерные образцы некоторых видов доверенностей

Глава 15. Удостоверение договора поручительства

1. Договор поручительства

Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом

4. Особенности совершения сделок с земельными участками 1. Форма и место совершения сделок с землей

Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.

В установленных гражданским законодательством случаях договоры об отчуждении земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры, объектом отчуждения по которым является земельный участок:

договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК),

договор ренты (ст. 584 ГК).

Иные договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Таким образом, при купле‑,продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения.

Сделки с земельными участками

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Предметом купли-продажи могут выступать земельные участки, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности, так и в частной собственности, поставленные на кадастровый учет.

При приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, основанием для заключения договора купли-продажи является распорядительный акт органа исполнительной власти о предоставлении участка в собственность заявителю.

В этом случае следует иметь ввиду, что исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность обладают собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, возможно приобрести на вторичном рынке на основании заключенного в соответствии со ст. 421 ГК РФ («,Свобода договора»,) между сторонами договора купли-продажи.

Порядок и законность проведения сделок с земельными участками

Порядок регистрации сделки с земельным участком, как и регистрации прав на объект недвижимости, установлен Федеральным законом РФ от 21.07.1997 122-ФЗ «,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В результате заключения сделки с земельным участком и после ее регистрации органом государственной регистрации выдается свидетельство о регистрации права на земельный участок.

Ограничение сделок с земельными участками

Земельные участки могут быть предметом любого гражданско- правового договора, опосредующего использование имущества или его отчуждение (за исключением случаев, когда это противоречит самой природе договора). В связи с этим нельзя согласиться с позицией, высказанной в юридической литературе, что из п. 3 ст. 129 ГК РФ якобы следует ",прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками", 1 . Единственный прямой запрет на совершение сделки с земельными участками установлен ст. 666 ГК РФ, где сказано, что предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

На сделки с земельными участками в полной мере распространяются основные начала гражданского законодательства, закрепленные в ст. 1 ГК РФ: признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вместе с тем указанные гражданско-правовые принципы (частно-правовые начала) в ряде случаев ограничиваются нормами земельного права в целях обеспечения публичных интересов, исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля является недвижимым имуществом, но от этого она не теряет свойства природного объекта и природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), а потому подлежит особой охране. Поэтому при регулировании сделок с земельными участками особенно важно обеспечить сочетание интересов общества и законных интересов граждан 2 , согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Отступления от ",классических", частноправовых принципов совершения сделок устанавливаются прежде всего в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения. Однако они имеют место и при регулировании сделок с земельными участками, относящимися к другим категориям земель. К числу основных особенностей сделок с земельными участками (которые можно рассматривать как ограничение сделок), установленных земельным законодательством, можно отнести следующие:

сохранение целевого использования земельных участков,

совершение сделок с землей с учетом минимальных и максимальных размеров земельных участков,

преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения при его возмездном отчуждении,

преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае если число участников общей собственности больше пяти),

обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка (либо его части) в случаях, установленных ст. 5 Закона об обороте земель,

запрет на продажу иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам 3 (далее также иностранным субъектам) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 26 ",Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками",,

обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участков, в том числе путем продажи их на торгах, и др.

  • 1 Земельное право России: учебник / под ред. Л. П. Анисимова. М.: Высшее образование, Юрайт, 2009. С. 155.
  • 2 Следует отметить, что в данном принципе земельного права, закрепленном в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ",потеряны", нрава и законные интересы юридических лиц. Представляется, что данный недостаток законодательной техники в какой-то мере компенсируется п. 2 ст. 15 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Следовательно, рассматриваемое положение следует толковать расширительно с учетом необходимости обеспечения нрав юридических лиц на землю.
  • 3 В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения запрет на приобретение земельных участков в собственность распространяется также на юридические липа, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: