Купля наследственного имущества

Купля-продажа наследства

Продажа унаследованного имущества &mdash, явление довольно частое. Тем не менее, купля-продажа наследства требует повышенного к себе внимания. Довольно обыденная, на первый взгляд, сделка порою таит в себе множество непредвиденных моментов.

Титульное страхование

Такой объект собственности, как квартира, нередко оказывается в составе наследственной массы. Чтобы не возникла одна из тех неприятных ситуаций, когда наследник оказывается в суде, а покупатель на улице и без денег, следует отбросить стремление к экономии и обратиться к титульному страхованию. Страхование титула, под которым подразумевается документ, отражающий право собственности на обозначенное имущество, производится на случай потери этого права по независящим от собственника причинам.

Такая мера дает покупателю унаследованной квартиры право на возмещение убытков, понесенных в результате возможного расторжения договора купли-продажи квартиры с последующим ее изъятием. Решение о расторжении выносит суд, убытки компенсирует страховая компания.

Необходимые документы

Следует понимать, что купля-продажа наследства может быть осуществлена только после окончательного оформления права собственности на него. Уладив все формальности, можно начинать сбор документов для реализации недвижимости. В их перечень входят:

  1. Правоустанавливающий документ. А именно &mdash, свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект наследования (по закону или по завещанию).
  2. Свидетельство о госрегистрации права собственности (в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ). Для его получения потребуется предъявить работникам Федеральной службы госрегистрации: заявление, документ, подтверждающий личность, правоустанавливающий документ, квитанцию об оплате госпошлины. В случае первичной регистрации данной недвижимости необходим еще и кадастровый паспорт.
  3. Согласие супруга (супруги) в письменном виде, заверенное у нотариуса. Требуется оно только при наличии брачного контракта, в котором наследство обозначено как совместная собственность. В остальных случаях наследник самостоятельно распоряжается полученным в качестве наследства имуществом
  4. Технический паспорт. Кроме технических характеристик, включает сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (к рыночной стоимости не имеет отношения).
  5. Выписка из единого реестра (ЕГРП). Позволяет проверить квартиру на наличие обременений (залог, арест, рента и т.д.).
  6. Справка, содержащая информацию о лицах, зарегистрированных на данный момент в квартире.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Налог на доход от продажи унаследованной квартиры

Законодательство предусматривает освобождение физических лиц от уплаты налога на доход, полученный в качестве наследства. Однако, последующая реализация унаследованной квартиры влечет за собой обязанность уплатить налог на доход от ее продажи. Налоговая база определяется, исходя из инвентаризационной оценки объекта (квартиры). Налоговая ставка составляет 13. Если сделка по продаже недвижимости состоялась в 2014 году, то налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ следует подать до 30 апреля 2015 года, а уплата налога должна состояться до 15 июля 2015 года.

Налоговые вычеты и льготы

Если к моменту продажи унаследованная квартира находилась в собственности более 3-х лет, то продавец освобождается не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию. То есть предоставляется вычет в размере стоимости квартиры.

Необходимо понимать, что налоговый вычет в связи с продажей недвижимости может быть предоставлен только один раз. Если речь идет о продаже квартиры, унаследованной менее 3-х лет назад, тоже предоставляется вычет, но не свыше 1 млн. руб. Важно учитывать, что срок владения наследуемым имуществом отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с того дня, когда было получено свидетельство на наследство.

Налог может вообще не уплачиваться, если продавец унаследованной недвижимости подпадает под категорию лиц, имеющих право на налоговые льготы. Это инвалиды детства, инвалиды, 1-й и 2-й групп, пенсионеры и т.д.

На что обратить внимание покупателю квартиры?

Первым делом покупателя должна интересовать подлинность завещания, а также наличие претендентов на долю в наследстве. Во избежание неприятных сюрпризов, продавец должен предварительно получить официальный отказ от наследства лиц, имеющих на него право. Нотариус обычно не интересуется полным кругом наследников, выдавая свидетельство тем, кто к нему явился. Если квартира унаследована по завещанию, всегда есть риск появления наследника, желающего это завещание оспорить.

Тех, кто осведомлен обо всех тонкостях стандартной процедуры, как правило, минуют серьезные проблемы. Тем не менее, любые манипуляции с недвижимостью лучше производить после консультации с опытным юристом.

в ближайшее время!

Copyright 2014, www.nasledconsult.com

ООО Наследственный юрист - консультации и поддержка.

Все права защищены.

При копировании материалов обязательна активная обратная ссылка!

Особенности продажи имущества, полученного по наследству

Продажа наследства, вне зависимости от типа имущества, может быть осуществлена только после того, как будет оформлено право собственности. После того, как будут законно установлены права на данное имущество и проведена регистрация государственного уровня на недвижимость или транспортное средство, может быть осуществлена продажа наследства.

Документы, необходимые для продажи недвижимости

Для того, чтобы осуществить процесс продажи недвижимости, в частности квартиры, которая является наследственным имуществом, необходимо собрать следующие документы:

  • документ, который является подтверждение наследственного права,
  • документ, который подтверждает регистрацию прав и который имеет юридическую силу,
  • в случае, если продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется супругами, у которых был составлен брачный контракт и наследство считается общей собственностью, необходим документ и согласие второй стороны на совершение сделки продажи,
  • паспорт на данную недвижимую площадь,
  • документ, который подтверждает отсутствие каких-либо долгов по коммунальным платежам,
  • договор купли продажи наследства.

Договор купли продажи квартиры по наследству будет считаться заключенным, как только будет завершен процесс государственной регистрации. Перед продажей недвижимости, которая была получена по наследству, необходимо заранее получить документы, в которых указано, что иные лица, имеющие права на данную недвижимость, отказываются от них.

Продажа квартиры: какой налог уплачивается?

На территории РФ налогом не облагается имущество, которое переходит по наследству. Однако, остальные манипуляции с данным имуществом подлежат уплате определенных налогов. При реализации имущества, правообладатель должен уплатить налог с продажи наследства. Налоговая база представляет собой оценку имущества (ее инвентаризационную стоимость), по состоянию на 1.01 каждого года.

Налог при продаже квартиры по наследству составляет 13. На сегодняшний день у продавца квартиры есть право использовать один из предоставленных законом вычетов:

  • в ситуации, когда квартира, полученная по наследству до момента продажи, находилась в собственности менее 3 лет. Сумма вычета от реализации данной недвижимости не может превышать 1 млн. рублей.
  • в ситуации, когда осуществляется продажа квартиры полученной по наследству, находившаяся в праве собственности от 3 лет и более. В данном случае у продавца есть право не уплачивать данный обязательный платеж.

Право собственности на жилую недвижимости начинает исчисляться тогда, когда умирает лицо, передавшее право собственности на данную недвижимость. Но есть ряд лиц, которые при продаже недвижимости налог на наследство не уплачивают &ndash, это физические лица, которые входят в перечень лиц, имеющих ряд налоговых льгот:

  • инвалиды I, II группы,
  • лица, которые получили инвалидность еще в детстве,
  • лица, старше порога пенсионного возраста и т.д.

Но для того, чтобы воспользоваться льготой и не платить налог после продажи квартиры, перешедшей по наследству, этим категориям лиц необходимо своевременно представить в налоговые органы ряд требуемых документов для получения льгот.

Налог на транспорт

По наследству можно получить не только объекты недвижимости, но и транспортное средство. Как только новый правообладатель пройдет государственную регистрацию автомобиля, его прямая обязанность будет заключаться в уплате транспортного налога. Прежде, чем осуществить продажу автомобиля, перешедшего по наследству, необходимо погасить все задолженности, если такое имеются.

Взимание налога осуществляется со всех граждан, которые являются официальными собственниками данного имущества. Размер налога за наследство после его продажи может быть рассчитан только налоговыми органами. На основе информации о данном автомобиле после того, как транспортное средство будет находиться на государственном учете.

Оценка имущества

Купля продажа наследства может быть осуществлена только при уплате всех обязательных государственных платежей. Для этого наследнику необходимо обладать информацией о сумме общей стоимости своей доли имущества. Продажа дома по наследству осуществляется на основе точной цены имущества.

Для этого понадобится пройти процедуру оценки стоимости у независимого эксперта и получить его заключение, помимо этого должны быть установлены рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимости, на основе которых можно будет законно производить продажу участка по наследству.

Оценку стоимости недвижимости могут произвести сотрудники отдела БТИ, за исключением оценки земельного участка. Для того, чтобы оценить стоимость недвижимого имущества, необходимо будет воспользоваться услугами независимых экспертов или юридических специалистов, которые имеют на проведение данной деятельности.

Продажа доли

Продажа доли наследства &ndash, это процесс, который имеет массу особенностей. При продаже недвижимости, перешедшей по наследству, преимущественное право на приобретение дои от квартиры или земельного участка, имеют другие лица, которые также обладают определенной долей данного недвижимого имущества.

Право на преимущественное приобретение жилья, при продаже наследства, срок нахождения, в праве собственности которого менее 3 лет, есть у лиц, которые участвую в долевом праве собственности имущества, в случае, если бы заключен договор мены. Если был составлен договор дарения, то данное право отсутствует.

При продаже права доли на наследство, лицам, которые не входят в круг других дольщиков, продавец должен оповестить об этом других владельцев и процесс продажи может быть совершен только со взаимного согласия.

Продажа наследства

Продажа наследства &ndash, актуальный вопросов, с которым часто сталкиваются граждане.

Сама по себе продажа наследственного имущества осуществляется в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ. Особенность данной процедуры заключается в том, что продажа возможна только лишь после принятия наследниками соответствующего имущества и оформления прав на наследство.

Так, принятие наследства в соответствии со статьей 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В то же время следует иметь ввиду, что (пока не доказано иное) наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства и т.д.

Online заказ услуги

по будням с 10 до 18

Условия купли продажи наследства

Продажа наследства - процедура, которая требует предварительной подготовки. Закон устанавливает шестимесячный срок для принятия наследства. В случае, если данный срок оказывается пропущенным, то по заявлению наследника, пропустившего срок, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По истечении шести месяцев нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом выдается свидетельство о праве на наследство. Если в состав наследственного имущества входит недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, наследнику необходимо будет также осуществить государственную регистрацию права.

Только после соблюдения всех вышеуказанных процедур становится возможной продажа законного наследства.

Юристы группы компаний «,Юринформ», имеют успешный опыт решения вопросов по продажам наследства, а также оспаривания завещаний, и будут рады оказать Вам любую необходимую помощь.

Адрес: 2-й Рощинский проезд, д.8, 10 этаж, офис 1007. Проезд: м. ",Шаболовская",, трамвай 26, остановка ",3-й Верхний Михайловский проезд",.

Передача и продажа прав на наследство: просто и доступно.

Передать или продать права на наследство? Нет проблем!

Наследственные правоотношения на практике оказываются настолько сложны и запутаны, что приводят в замешательство даже неопытных юристов. Большую долю сумятицы в этот вопрос, конечно же, вносят сами граждане, которые превратно понимают многие законодательные нормы и положения.

Чего стоит только одно утверждение, что возможна свободная передача прав на наследство неограниченному кругу лиц, в том числе посредством продажи таких прав.

Здесь стоит сразу же расставить все точки над «i». Продажа наследственных прав, равно как и передача их неограниченному кругу лиц, юридически невозможна. А люди, уверяющие вас в обратном, просто-напросто вводят вас в заблуждение. Любые сделки, оформленные с подобными целями, будут считаться ничтожными с момента их заключения. Поэтому не верьте обещаниям псевдо-юристов или риэлторов, предлагающим вам заключить сделки такого рода.

Единственное, что реально допускается гражданским законодательством отказ от наследства в пользу других наследников. Заметьте, не в пользу кого угодно, а исключительно в пользу наследников, которые к тому же не были лишены наследственных прав. Также можно отказаться от наследства в принципе без указания конкретного наследника, в пользу которого это делается. Тогда наследственная доля будет разделена между всеми призванными к наследованию наследниками в равных частях.

То есть, это своего рода передача наследства (своей наследственной доли) другим наследникам. Право отказа от наследственного имущества длится в течение полугода с момента открытия наследства и не прекращается даже при принятии наследства. Когда речь идет о фактическом принятии наследственного имущества, то суд с учетом уважительных причин может продлить наследнику срок для отказа от такого имущества. А вот вернуть себе обратно наследственное право уже нельзя. Распорядиться иным образом с наследственным имуществом до вступления в наследство с правовой точки зрения нельзя.

Непосредственная продажа наследства (а вернее имущества, входящего в наследственную массу) может происходить после полноправного обретения собственнических прав. Если речь идет о недвижимости, то ее необходимо должным образом зарегистрировать в Росреестре. Без фиксации перехода прав от наследодателя к наследнику право собственности не будет иметь юридическую силу. А значит, и прав распоряжения наследственным имуществом в такой ситуации не возникнет.

Что касается продажи движимого имущества, то им можно распоряжаться с момента получения свидетельства о наследственных правах. Исключение автомобиль, иные крупные транспортные средства, на которые надлежит оформить документацию. Так, в техпаспорте ТС фиксируется владелец авто. Переоформление автомобилей происходит в ГИБДД.

Таким образом, продать наследство можно не как гражданское право, а лишь как непосредственный предмет таких прав, то есть имущество. Если речь идет о реализации бытовой утвари, мебели, предметов домашнего обихода, то их можно продавать с момента выдачи свидетельств о правах наследования. Любую недвижимость, а также движимое имущество, права на которые подлежат предварительной регистрации, реализовать можно лишь после соответствующего переоформления документов.

Так, например, право на наследство квартиры возникает с момента выдачи соответствующего свидетельства о таком праве. А собственнические права в отношении этого же имущества возникают после проведенной регистрации перехода прав в Росреестре. Только при наличии на руках свидетельства о собственнических правах на квартиру ее можно будет успешно продать или распорядиться иным образом без негативных правовых последствий.

Читайте также

Задайте вопрос нашим юристам и адвокатам. Сэкономьте свое время и нервы.

Получите квалифицированную бесплатную юридическую консультацию онлайн или по телефону.

Последние ответы Дежурные юристы Последние отзывы

Спасибо Вам большое.

Москва 23.11.2017 20:22:30

Юрий Васильчевич, благодарю за быстрый и качественный ответ. Первый раз пользовалась таким сервисом. Очень приятно, что это работает. Удачи и профессиональных успехов!

Москва и МО 23.11.2017 13:01:34

Спасибо за подробную и четкую консультацию.Все доходчиво и понятно.Удачи Вам.

Оформление сделок с перешедшей по наследству недвижимостью

При необходимости после процедуры оформления наследства клиенты нашего Центра могут воспользоваться услугами по продаже наследственного имущества и оформлению всех документов для осуществления сделки.

Сделки с недвижимостью, переходящей продавцу по наследству, являются, пожалуй, наименее предсказуемыми с точки зрения их чистоты. Дело в том, что к составлению завещания в нашей стране все еще прибегают довольно редко, наследование, в основном, распределяется по закону.

И здесь таится основной нюанс: даже при наличии наследников первой очереди есть вероятность, что со временем могут объявиться лица, также входящие в эту очередь, права которых на наследство не были учтены. Это могут быть внебрачные дети или дети от предыдущего брака, которые не были оповещены об открытии наследства: например потому, что родственники, вступившие в наследство, даже не знали об их существовании. Такие ситуации нередки, и если при этом наследственное имущество уже было продано, новому собственнику придется столкнуться с рядом проблем. Например, свою долю законные наследники могут получить путем отчуждения части имущества у нового собственника.

Как покупатель может обезопасить себя от притязаний других наследников

Проверить факт наличия других наследников, если он скрывается или если родственники умершего действительно не знают об их существовании, невозможно. Избежать неприятных ситуаций можно двумя путями.

Во-первых, сотрудники Центра Оформления Наследства при продаже имущества берут с наследников расписку о том, что они являются наследниками по закону эта мера позволит оспорить дело в суде при необходимости.

Во-вторых, в договоре купли-продажи может быть прописан пункт, предусматривающий, что продавец (наследник) берет на себя обязанность позаботиться об учете интересов других наследников, если они объявятся. Такой вариант позволяет полностью обезопасить нового покупателя от судебных разбирательств.

Что еще необходимо проверить

Покупатели недвижимости, право собственности на которую переходило в порядке наследования, должны в обязательном порядке ознакомиться со следующими документами: свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, завещание (в случае если наследование оформлялось по завещанию).

У нотариуса, который вел наследственное дело, следует уточнить, совпадает ли номер этого дела, номер реестра, указанный в свидетельстве, соответствие данных о наследнике и наследодателе.

Завещание должно быть подписано наследодателем лично и внесено в реестр нотариальных действий. Должны быть проверены его законность, проставлена ли удостоверительная надпись с реквизитами нотариуса, именная гербовая печать, взыскан ли тариф (кроме лиц, указанных в ст. 1127 ГК РФ). Необходимо также проверить, не состоял ли наследодательна учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Порядок оформления сделки

Процедура продажи наследственного имущества стандартная:

  • оформляется свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию,
  • составляется договор купли-продажи, дарения или мены,
  • новый владелец в установленном порядке получает свидетельство о государственной регистрации права собственности.

При совершении сделок с недвижимостью, перешедшей к владельцу по наследству, необходимо проявлять особенную осторожность и уделять вопросу проверки чистоты сделки повышенное внимание. Лучшим решением в данной ситуации будет обращение к профессионалам высокого класса.

г. Москва, м. Павелецкая,

ул. Кожевническая, д. 1, стр. 1, оф. 501А.

Пн.-Пт.: с 10.00 до 20.00

Сб.-Вс.: с 10.00 до 15.00

Содержащиеся на сайте сведения носят информационный характер и не являются публичной офертой, определяемой п. 2 ст. 437 ГК РФ. Опубликованная на данном сайте информация может быть изменена в любое время без предварительного уведомления. Копирование материалов сайта без предварительного письменного согласия запрещается.

Можно ли продать (или подарить) полученную по наследству квартиру не обращаясь в Росреестр за регистрацией своего права, как наследника (нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство)?

Право собственности наследника на принятое наследство, в том числе и на квартиру (как в Вашем случае), в соответствии с положениями действующего законодательтсва считается возникшим с момента открытия наследства и не зависит от момента государственной регистрации права наследника 1 .

Ранее закон прямо ограничивал право наследника на распоряжение имуществом, предоставляя ему с момента открытия наследства лишь право на произведение за счет наследственного имущества отдельных расходов, в том числе: затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны, на содержание граждан, находившихся на иждивении наследодателя, удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним и расходов, связанных с охраной наследственного имущества и по управлению им. Причем момент окончания подобного ограничения в правах законодатель связывал с истечением шестимесячного срока со дня открытия наследства, либо моментом получения свидетельства о праве на наследство 2 .

Однако после введения в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), то есть с 01 марта 2002 года 3 , данные ограничения прав наследника были сняты.

С этого времени наследник получил право распоряжаться своим имуществом с момента открытия наследства.

В то же время, необходимо принимать во внимание что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) 4 .

При этом за государственную регистрацию права наследника взимается государственная пошлина 5 .

Также следует учитывать и изменения действующего законодательства в части государственной регистрации сделок, поскольку регистрация договора купли-продажи жилого помещения, как и договора дарения недвижимости, в настоящее время не требуется 6 . В этих случаях регистрации подлежит только переход права на объект недвижимости.

Таким образом, толкование норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что наследник вправе заключить соответствующий договор (купли-продажи, дарения) до регистрации собственного права в Росреестре.

Однако для того чтобы зарегистрировать переход права к новому владельцу, регистрации права наследника не избежать, просто закон допускает одновременную подачу документов на регистрацию права наследника и договора купли-продажи (дарения) для регистрации перехода права.

Если же подать на государственную регистрацию документы по сделке (без соответствующего заявления и пакета документов для регистрации права наследника), то в этом случае регистрирующий орган откажет в регистрации в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в ЕГРП останется зарегистрированым право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом.

Позиция специалистов ООО Кадастровый центр Дона по данному вопросу совпадает с мнением многих территориальных органов Росреестра:

- позиция Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

- позиция Управления Росреестра по Ростовской области,

- позиция Управления Росреестра по Белгородской области и т.д.

Вместе с тем, зачастую заявители сталкиваются и с мнением отдельных специалистов Росреестра, которые настаивают на разделении процесса регистрации права наследника и сделки. При этом они полагают, что до регистрации права в ЕГРП наследник не вправе заключать сделку в отношении унаследованного имущества.

Однозначной судебной практики по данному вопросу не сложилось.

1 Абзац 2 пункта 2 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)

2 Статьи 549 и 558 Гражданского кодекса РСФСР

3 Статьи 1 и 2 Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации

4 Пункт 2 статьи 6 и пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5 Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 N 03-05-06-03/61 О размере, в котором физлицом должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на долю жилого дома, полученную в результате наследования по закону, но принадлежащую физлицу-наследодателю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 1983 г.

6 Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

Понравилась статья? Поделить с друзьями: