Если при покупке квартиры земля в аренде

Если при покупке квартиры земля в аренде

Помогите, пожалуйста, разобраться. Рассматриваем возможность покупки квартиры в новостройке через договор ДДУ. Застройщик строит дом на земле, которая находится в собственности у стороннего ООО. Аренда на 5 лет. Что будет по истечению срока аренды? Как можно строить дом на земле, принадлежащей кому-то и продавать дома? Какие могут возникнуть проблемы? Стоит ли связываться с таким застройщиком? Договор прилагаю.

27 Июня 2018, 21:03 Астемир, г. Москва

Ответы юристов (2)

Добрый день, Астемир.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, Застройщик обычно и строит дом на земле, которая находится у него в аренде. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

23 декабря 2018 г.

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство

Один из рисков &ndash, купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск &ndash, купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ &ndash, это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Наконец, еще один риск &ndash, купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления &ndash, летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

Фото: sc0rpi0nce - Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Категории статей Будьте в курсе новостей недвижимости

Раз в неделю мы будем присылать вам письмо с самыми интересными статьями.

Новые материалы

Новые объявления по продаже недвижимости - Москва

Квартира на продажу - Москва 12 ,000 ,000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 10 ,350 ,200 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 4 ,014 ,406 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 4 ,046 ,819 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 12 ,500 ,000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 5 ,100 ,000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,700 ,000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,990 ,000 РУБ.

Квартира на продажу - Москва 6 ,500 ,000 РУБ.

Коттедж на продажу - Москва 11 ,999 ,990 РУБ.

Земля и строение: связанные одной цепью

В соответствии с Земельным кодексом в России действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Другими словами, если вы продаете дом, то земельный участок, на котором он расположен, также должен быть продан.

Разумеется, такой способ правомерен только тогда, когда земля и отчуждаемое здание принадлежат одному лицу.

Самый простой случай

Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:

если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка,

когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.

Продавец владеет долей в праве собственности на здание, а участок, на котором оно расположено, принадлежит нескольким лицам? Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.

Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.

Из пользователей в собственники

Если недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении, то, естественно, распоряжаться им не получится. Что делать в этом случае? Участок возможно получить в собственность.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды или приобрести участок в собственность, религиозные организации переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года.

Для частных лиц оформление в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, не ограничено никаким сроком. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

При продаже зданий, которые расположены на земле, предоставленной юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, участки подлежат переоформлению в аренду или должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателя здания).

Таким образом, гражданин вправе переоформить земельный участок в собственность и продать его вместе с недвижимостью. Юридическое лицо переоформляет земельный участок в собственность или в аренду.

При продаже здания, расположенного на арендованном земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.

Если продавец после продажи недвижимости решает расторгнуть договор аренды, то новый собственник здания имеет преимущественное право покупки или аренды участка.

Допустим, у собственника продаваемого здания на арендуемом земельном участке есть еще одно здание на этом же участке. Тогда продавец недвижимости (он же арендатор земельного участка) обращается к арендодателю для изменения договора в связи с изменением объекта аренды. То есть продавец недвижимости, продав здание, не будет пользоваться земельным участком под расположенным зданием, значит, размер арендуемой земли уменьшится. Земля подлежит разделению на два участка с проведением кадастровых работ. Один участок будет передан на праве аренды новому собственнику здания, а другой прежнему арендатору.

В этой же ситуации продавец недвижимости может передать арендуемую землю в субаренду, чтобы не переоформлять договор с арендодателем. Такая ситуация возникает в случае, если надо передать права не на весь участок, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Эта часть должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.

Передача земли в субаренду осуществляется в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но при субаренде ответственным перед арендодателем, в том числе по арендным платежам, остается арендатор. При оформлении прав на землю следует помнить, что договоры аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

Источник: Квадратный метр

Интернет каталог - Все новостройки Владимира

Можно ли брать квартиру у застройщика, если земля в аренде?

Непонятно, что будет с участком после этой даты, первый литер обещают достроить во 2-м полугодии 2018 года, а второй в 2018 году.

Менеджеры объясняют, что с владельцем земли должны расчитаться квадратными метрами коммерции. Но этот договор никто не видел.

И какие могут быть последствия, если с данным физ. лицом что-либо произойдет (в случае смерти или болезни(станет невменяемым)) до окончания строительства?

Оплатит застройщик ТУ- подключат. Нет- не подключат.

кто в последствии будет платить налоги, а может и аренду за участок? это второй вопрос))

Сметь физика это не самое страшное. наследники в этом случае обязуются делать то что и покойный, неся имущественную ответственность в пределах самого наследства, ",заменяя", покойного в дог. аренды.

Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара

г. Краснодар, Краснодарский край (с)2018г.

Какие риски возникают при покупке жилья на арендованной земле?

Собираюсь покупать жилье многоквартирном доме по ДДУ. Земля находится в аренде у застройщика. Какие риски возникают при покупке жилья на арендованной земле? Договор аренды заключен с Департаментом городского имущества Москвы. Запись о регистрации имеется. Условия аренды - для целей проектирования и строительства объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом. Категория земель - многоэтажная застройка.

Никаких рисков в этом плане нет. Как только дом будет построен и введен в эксплуатацию, право собственности на земельный участок перейдет в собственность собственников квартир в доме.

Если нужна очная консультация и помощь в суде, звоните.

Новостройка. Если у застройщика земля в аренде с правом выкупа?

Larisa Ivanova

Хочу вас успокоить, в июне 2010г. в 214-ФЗ были изменения , Согласно этих изменений, разрешается регистрировать ДДУ (у Вас же ДДУ на руках, после регистрации в УФРС?), в отношении земельного участка находящегося в субаренде. Земля будет переходить дольщику в в собственность, как составная часть общего имущества и неразрывно связана с правом собственности на квартиру.

Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде. Вид права застройщика на землю указывается в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка .

Правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых при подаче заявления на получение разрешения на строительство

При выдаче разрешения на строительство проверяют: право арендодателя заключать договор субаренды, право на осуществление застройки земельного участка.(вид использования земельного участка)

Сильно волноваться не нужно, т.к. это нормальная практика.

Если Ваше право собственности прошло гос. регистрацию, то как минимум Росреестр проверил такую возможность, а также проверил законность прав земли и его вида разрешенного использования.

Это обычная практика, большая часть новостроек сейчас именно так и строится, так что не переживайте.

Если ДДУ составлен по 214-ФЗ с регистрацией в Росреестре, то скорее всего с землей все нормально. Сама по себе аренда не должна вызывать каких-либо опасений. Важны условия договора и их соблюдение Сторонами такого договора, кроме того нужно обратить внимание на разрешенное использование земельного участка.

В условиях договора - ежемесячное погашение определенной суммой. А как дольщик узнает о выполнении этих условий? ",Выплата арендной платы и иных денежных средств по Договору может быть осуществлена за Арендатора третьими лицами", Дольщики тоже являются третьими лицами.

Лучше конечно когда земля в собственности.

Добрый день, настораживает физ лицо в качестве арендодателя, нужно читать д-р, 214фз это еще не пилюля от всех болезней. Если не сложно кто застройщик?

Тин Групп Вернисаж 3

При регистрации первого договора участия в долевом строительстве, независимо от вида права на земельный участок под домом (аренда или собственность) происходит регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Это довольно частая практика, если земля в аренде у государства или муниципалитета. А вот в аренде у частных лиц, участок должен соответствовать след. параметрам: категория : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (или что-то подобное) , попросите почитать договор аренды и его условия.

Купить квартиру в новостройке один из наиболее выгодных вариантов решения вашей жилищной проблемы. Оформляя покупку квартиры в новостройке, вы становитесь юридическим партнёром строительной компании. А поскольку вы окажетесь первым владельцем квартиры, то её проверка будет принципиально отличаться от вторичного рынка. далее по http://www. wiprealtor. ru/kupit-kvartiru-v-novostrojke/

Аренда земли - нормальная практика. Она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Если да, то все нормально, если такой регистрации нет, надо узнать почему. Надо читать сам договор аренды и из него уже видны какие могут быть риски.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: