Договор по отчуждению недвижимого имущества

Договор отчуждения недвижимого имущества

Отчуждаем недвижимость грамотно

Единственным документом, который может подтвердить правомерность отчуждения лицом недвижимого имущества, является договор, отвечающий всем требованиям и прошедшей все необходимые процедуры. Отчуждение может происходить в форме дарения, продажи, безвозмездной передачи. Однако все эти формы, по сути, объединяет в себя договор отчуждения недвижимого имущества.

Договор отчуждения недвижимого имущества

Заключенный между сторонами договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом до момента регистрации, договор между сторонами считается незаключенным, а потому передача имущества или денег в счет его уплаты не может рассматриваться элементом исполнения договора, так как юридически договора еще нет.

В ряде случаев одна сторона может оставить аванс. Аванс или задаток в данном случае не может являться обязательным условием договора. А если он и присутствует, то будет рассмотрен, лишь как доказательство намерения стороны совершить сделку. Однако тогда в договоре должна быть указана сумма переданного аванса, а размер окончательной выплаты пропорционально уменьшен.

Основные требования к договору

Договор отчуждения недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать ряд условий заключаемой сделки. Среди которых:

  • Предмет договора,
  • Цена,
  • Условия, которые необходимы сторонам (порядок оплаты, сроки передачи имущества, требования к техническому состоянию и т.д.).

При несоблюдении требований о цене и предмете договора любой суд без особых раздумий признает такой договор недействительным. А все исполненное сторонами по нему должно будет возвращено обратно. И если возвратить имущество легко, то деньги значительно сложнее.

Говоря о предмете, договор должен содержать максимально подробное его описание. Дом, гараж, земельный участок, строение или другое сооружение должны быть четко обозначены (местонахождение, количество этажей, общая площадь, кадастровый номер и другие имеющие значения характеристики). Если передается несколько объектов одновременно, то описан должен быть каждый из них.

Цена договора должна быть также точно указана, если только имущество передается возмездно. Если речь идет о дарении, то, разумеется, пункт об оплате будет отсутствовать. Тем не менее, если договор не предполагает взимание платы за недвижимость, в нем все равно должна быть указана его стоимость, либо рыночная, либо инвентаризационная. Данная стоимость необходима для исчисления налогов, которые будет платить одаряемый.

Передача имущества

К договору должен быть приложен передаточный акт (составляется в 2 экземплярах). Его задача подтвердить тот факт, что имущество предано, а также принято другой стороной. В передаточном акте отмечаются все недостатки передаваемого имущества, обнаруженного при осмотре, если таковые присутствуют.

Также в нем отмечается факт передачи документов на имущество и всех ключей, паролей, других технических средств, обеспечивающих беспрепятственный доступ к переданной недвижимости.

Стоит отметить, что все аспекты отчуждения имущества предусмотреть невозможно, а потому если возникают сомнения или что-либо непонятно, то лучше своевременно обратится за квалифицированной юридической помощью. С учетом стоимости и сложности подобных сделок, своевременная квалифицированная помощь может предотвратить массу неприятностей.

Что такое отчуждение имущества и что оно влечет за собой?

Отчуждение имущества &mdash, это прекращение собственности его владельца с последующим переходом этой собственности к другому лицу. Данное действие регламентируется Гражданским кодексом в разделе «Прекращение права собственности».

Следует отличать понятие отчуждения от:
  • отказа,
  • предоставления объекта в пользование на время,
  • предоставление будущей возможности отчуждения (например, предварительный договор купли-продажи).

Предметом отчуждения могут быть либо вещи, либо права.

Нормативное регулирование

Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.

Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.

Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:

  • взыскания по обязательствам,
  • отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла,
  • изъятия участка,
  • выкупа культурных ценностей,
  • конфискации,
  • реквизиции,
  • по решению суда.

По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.

Отчуждение имущества &mdash, это продажа

Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи. В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.

Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).

После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.

Отчуждение имущества &mdash, это дарение

Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.

Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.

Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13 от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.

Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.

Принудительное отчуждение

В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.

Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.

Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.

При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.

Скидка Миллион! Главное успеть!

ЖК «Энфилд»: комфорт-класс, европланировки. Свой стадион, уличные тренажеры, хоккейная площадка.

  • ЖК «Кивеннапа Симагино» от 2,587,022 рублей за квартиру
  • ЖК «Ювента» от 3,095,820 рублей за квартиру
  • ЖК «Садовая, 11» от 3,770,910 рублей за квартиру
  • ЖК Cruise Apart («Круиз Апарт») от 5,464,800 рублей за квартиру
  • ЖК «Орловский парк» от 6,218,100 рублей за квартиру

Скидка Миллион! Главное успеть!

ЖК «Энфилд»: комфорт-класс, европланировки. Свой стадион, уличные тренажеры, хоккейная площадка.

Что это такое - отчуждение имущества?

Отчуждение имущества - это переход права владения, пользования и распоряжения таким имуществом или передача имущества от одного собственника к другому. В настоящей статье мы рассмотрим, чем такой способ прекращения права отличается от иных предусмотренных законом.

Что значит понятие «,отчуждение имущества»,

Отчуждение имущества - это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.

По умолчанию принимается, что отчуждение имущества - это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).

Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества - это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

  • отказ от права,
  • предоставление имущества во временное пользование,
  • утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам,
  • прекращение права по решению суда,
  • предоставление будущих возможностей к отчуждению.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества - это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество - это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация &mdash, когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример &mdash, это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «,Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 16.07.1998 102-ФЗ).

Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

В данном случае отчуждение имущества - это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества - это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «,О госрегистрации недвижимости», от 13.07.2018 218-ФЗ).

Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.

Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Рассмотреть в полной мере в рамках одной статьи все способы отчуждения имущества - это труднореализуемая задача, поэтому рекомендуем ознакомиться и с другими материалами нашего сайта, посвященными этой теме (например, Договор о внесении вклада в имущество ООО, Продажа или отчуждение акций в АО (нюансы) и др.).

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

В данном случае отчуждение имущества - это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.

Так, сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.

Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.

Итак, отчуждение имущества - это действия правообладателя, направленные на передачу права (на возмездной или безвозмездной основе) иному лицу. Такие действия могут носить как добровольный характер, так и исполняться вынужденно. Отчуждение имущества - это не синоним для обозначения иных предусмотренных законом способов прекращения права, в т. ч. отказа от него, утраты такого права по объективным причинам или принудительного изъятия имущества и т. д.

Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества

Отчуждение имущества представляет собой передачу имущества, которое принадлежало одному лицу, в собственность другого лица и один из методов осуществления владельцем правомочия распоряжения имуществом, выполняемого возмездно или безвозмездно. Отчуждение имущества бывает по воле собственника (дарение, купля-продажа, и т.д.) или помимо воли собственника (конфискация, реквизиция и т.д.).

К сделкам с отчуждением недвижимого имущества относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи доли в общей собственности на указанные объекты, договор купли-продажи предприятий, договор мены жилого помещения, договор мены доли в общей собственности, договор дарения недвижимого жилого и нежилого имущества, договор пожертвования недвижимого имущества, договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, договор участия в долевом строительстве, договор пожизненного содержания с иждивением, аренда с правом выкупа.

Для совершения сделок с отчуждением объектов недвижимого имущества необходимо выполнение двух регистрационных действий: регистрация самих сделок (подтверждением регистрации является специальная надпись, которая наносится на документ с содержанием сделки) и регистрация права собственности лица, которое приобретает имущество (покупатель, одаряемый, меняющийся или плательщик ренты).

Сделки с отчуждением объектов недвижимого имущества осуществляются при предоставлении целого пакета документов. В зависимости от вида имущества перечень документов немного различается, но обычно это: заявления сторон, документ об уплате регистрации, документы, удостоверяющие личность, для физических лиц, и учредительный документы для юридических, документы для подтверждения полномочий представителя, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д., правоустанавливающий документ и пр.

Совершение сделок с отчуждением объектов недвижимого имущества проводится в несколько этапов и требует достаточных знаний, опыта, и наличия свободного времени. Неподготовленному человеку сложно самостоятельно собрать и подготовить необходимые документы и достаточно быстро пройти все этапы сделки. Поэтому для облегчения этого процесса лучше всего обратиться к профессиональным юристам.

Как правило, юридические компании предлагают комплексный подход к подобным мероприятиям, который включает в себя решение всех вопросов и прохождение всех этапов сделки, начиная с предварительного анализа недвижимого имущества на предмет возможности его регистрации ООО под ключ и подготовки необходимых документов, и заканчивая сопровождением сделки и получением Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, чтобы гарантировать быстрое и спокойное совершение сделки с отчуждением объекта недвижимого имущества, рекомендуется обратиться за профессиональной помощью в специализированную юридическую компанию, которая возьмет на себя подготовку и решение всех вопросов, возникающих в процессе сделки, и поможет завершить процесс быстро и без лишних проблем.

Узнать стоимость регистрации некоммерческой организации в компании Консалтинг Групп Вы можете по телефону 7 (495) 915-80-04.

Нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества

Опубликовано: 14.12.2018. Рубрика: Недвижимость

Договора отчуждения недвижимого имущества могут быть удостоверены нотариусом при желании сторон. Нотариальное удостоверение договоров осуществляется по месту нахождения отчуждаемого имущества. Для нотариального удостоверения договора отчуждения (купля-продажа, рента, обмен, дарение) жилых помещений (квартиры, комнаты) необходимо представить следующие документы:

- правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.),

- документы БТИ (техпаспорт с указанием собственников, поэтажный план, справка о стоимости, экспликация),

- свидетельство о государственной регистрации права на имущество,

- выписка из домовой книги о зарегистрированных на данной площади жильцах (на временное или постоянное местожительство),

- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и запрещений,

- справка из Департамента жилищной политики и жилищного фонта города Москвы.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества одним из владельцев общей долевой собственности, нотариусу должны быть представлены документы, подтверждающие соблюдение требований закона (ст. 250 ГК РФ).

Документами, подтверждающими соблюдение требований преимущественного права покупки, являются:

- отказ участников общей долевой собственности от преимущественного права покупки,

- нотариальное заверенное заявление продавца.

Дополнительные документы: справка об отсутствии брака, нотариально заверенное согласие супруга на приобретение или отчуждение, брачный договор, согласие органов опеки или попечительства, если собственником имущества является несовершеннолетний.

Среди всех документов, необходимых для нотариального удостоверения договоров отчуждения, особое внимание хотелось бы уделить правоустанавливающим документам. В настоящее время существует 17 разновидностей документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество, однако наиболее распространенные из них - договор купли-продажи, договор дарения, договор обмена или пожизненного содержания, свидетельство о приобретении имущества с прилюдных торгов, свидетельство о праве собственности на имущество, свидетельство о праве на наследство.

Если одним из участников сделки является несовершеннолетний в возрасте 15-18 лет, то для удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества необходимо не только согласие органа опеки и попечительства, но и заявление родителей, усыновителей или опекунов о согласии на совершение сделки.

Удостоверение личности несовершеннолетнего осуществляется по паспорту, или если несовершеннолетнему еще нет 16 лет по заявлению от родителей, усыновителей или опекунов о том, что подпись на документе принадлежит именно тому человеку, представителями которого они являются.

В случаях, когда совладельцем недвижимого имущества является недееспособное лицо, нотариусу должно быть предоставлено опекунское удостоверение законного представителя недееспособного и решение суда о признании лица недееспособным. Если совладельцем имущества является умершее или без вести пропавшее лицо, то к документам должно прилагаться соответствующее судебное решение.

При отчуждении объекта незавершенного строительства в перечень документов, необходимых для удостоверения договора нотариусом, должны входить: техпаспорт на строительство, согласие на отчуждение объекта незавершенного строительства от исполкома местного Совета, решение местного Совета о выделении участка для строительства.

Нотариальное удостоверение отчуждения земельных участков осуществляется в определенном Порядке. Согласно п.2 Порядка, граждане имеют права продавать или отчуждать иными способами (дарить, завещать, обменивать) земельные участки без изменения их целевого назначения. Обязательным документом при отчуждении земельных участков является справка о денежной оценке земельного участка.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора отчуждения земельного участка:

- паспорта представителей сторон,

- подтверждение право собственности,

- согласие супруга на отчуждение имущества, если оно было приобретено во время брака,

- свидетельство о регистрации брака,

- справка, подтверждающая право на отчуждение недвижимого имущества,

- разрешение органа опеки и попечительства в случае, когда совладельцем земельного участка является несовершеннолетний, свидетельство о рождении.

©, 2011-2018 Все нотариусы Санкт-Петербурга

Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости

В договоре об отчуждении жилых домов, иных зданий, строений и сооружений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 2. Требования к правоустанавливающим документам

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например:

соглашения об уплате алиментов, когда в счет причитающихся алиментов, алиментнообязанное лицо передало в собственность лица, имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество,

соглашения об отступном, согласно которому какое-либо гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением взамен исполнения передачей должником в собственность кредитора недвижимого имущества,

договоры передачи недвижимого имущества в собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной ответственностью доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из этого общества,

исполненные договоры аренды недвижимого имущества с правом его выкупа и многие другие.

Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего документа недопустимо.

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации в ряде случаев может подлежать только переход прав на недвижимое имущество, в иных же определенных законом случаях регистрации подлежит как сделка, так и переход права на недвижимое имущество.

Так, необходимость государственной регистрации сделки и права возникает в случае оформления следующих видов сделок:

договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК),

договоров мены жилых помещений, в том числе доли в общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК с отсылкой к гл. 30 ГК),

договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК),

договоров дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК),

отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован (ст. 573 ГК),

В этой работе я ставлю перед собой целью рассмотреть одну из тем такой юридической дисциплины, как теории государства и права, теорию административно-территориального устройства. Рассматриваемый .

Менеджер наемный управленец, начальник! Если у вас нет ни одного подчиненного вы не менеджер, а максимум специалист! Денис Шевчук .

Территориальная организация государственной власти в Российской Федерации одна из острейших проблем государственного строительства. Она заключается в нахождении и поддержании оптимального соотнош .

Понравилась статья? Поделить с друзьями: