Договор на недвижимое имущество вступает в силу

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2018. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2018. Срок действия договора - до 31.12.2018. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2018), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2018 до 31.12.2018, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).

Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.

Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами - с 01.03.2018, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, договор действует, вступает в силу) с 01.01.2018.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).

Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года - 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

31 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ООО НПП ГАРАНТ-СЕРВИС, 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания Гарант и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Договор на недвижимое имущество вступает в силу

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание. Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.

Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д. Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора договор дарения.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

- договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости),

- договор мены помещений жилого назначения,

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением,

- договор дарения недвижимости независимо от вида объекта,

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса,

- договор аренды на срок не менее 1 года,

- договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д. Но не нужно путать договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, если договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на данную недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ стороны имеют право заключить предварительный договор, по которому обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

- договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена,

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке,

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:

Существенными условиями договора считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды. Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной. Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор на недвижимое имущество вступает в силу

Эта короткая заметка-образец —, для тех, кто сейчас решил составить договор купли-продажи квартиры, жилого дома или другого жилого помещения и задумался, как изменилась форма договора купли-продажи (он же —, ДКП) после 1 марта 2013 года.

Что изменилось

С 1 марта 2013 года отменена гос. регистрация сделок с жилыми помещениями. То есть, договор купли-продажи не регистрируется, регистрации подлежит только переход права собственности. Процедура государственной регистрации для квартир, жилых домов, комнат и других жилых помещений стала такой же, как и для нежилых помещений (земельных участков, зданий, гаражей, дач и подобных нежилых объектов).

Последствие изменений с 1 марта 2013 г.
  • Договор купли-продажи квартиры (жилого дома, любого жилого помещения) считается заключенным —, вступает в силу с момента его подписания сторонами.
  • Уменьшился размер госпошлины при покупке жилых помещений —, ранее полагалось совершить 2 регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация права/перехода права собственности. Сейчас регистрационное действие только 1, расходы на регистрацию уменьшились.
Основание изменений

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ».

Образец договора купли-продажи квартиры с 1 марта 2013 года

Не буду утомлять вас изложением всех пунктов договора, юристы и так их знают. Будем рассматривать только то, что изменилось.

А если вы не юрист, а Покупатель или Продавец квартиры (жилого дома), обратитесь за профессиональной юридической помощью, потому что в каждой конкретной ситуации могут быть свои нюансы, которые вы, как не-специалист, не сможете учесть при самостоятельном составлении договора купли-продажи. Не жадничайте.

1. Пункт о вступлении договора в силу

Ранее этот пункт ДКП квартиры или жилого дома звучал так:

Настоящий договор подлежит государственной регистрации и, в соответствии со ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Сейчас, с 01.03.2013 года пункт договора надо писать так:

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. (либо: настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами).

2. Пункт о моменте возникновения права собственности по договору

Если в этом пункте вы ранее указывали, что право у Покупателя возникает после гос. регистрации настоящего договора и перехода права, например:

Покупатель приобретает право собственности на Объекты после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, после чего, в соответствие с действующим законодательством, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию Объектов.

то теперь мы просто убираем слова про регистрацию договора, оставляем только про переход права. Надо писать так:

Покупатель приобретает право собственности на Объекты после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, после чего, в соответствие с действующим законодательством, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию Объектов.

3. Пункт об оплате госпошлины

Если ранее вы упоминали, что расходы по гос. регистрации настоящего договора стороны несут поровну, то теперь, когда государственной регистрации сделки вовсе нет, то можно написать, что расходы по регистрации перехода права собственности уплачивает Покупатель (но это и так понятно, по закону).

Если, исходя из специфики конкретной сделки, вы ранее выстраивали логику развития событий, учитывая момент государственной регистрации договора, то подумайте, как теперь, при вступлении договора в силу в момент подписания, будет протекать ваша сделка.

А в целом, если вам необходимо составить договор купли-продажи квартиры после 1 марта 2013 года, хочу напомнить, он теперь он аналогичен договорам купли-продажи нежилых помещений и земельных участков. Ничего особенного, все просто.

Если вам помогла эта статья о ДКП после 1 марта 2013 года, нажмите «,Мне нравится», или дайте ссылочку на нашу страницу в соц.сетях или своем блоге. Вам не трудно, а нам —, приятно! Спасибо!

Сроки вступления в силу договора дарения

Правда ли, что теперь договор дарения вступает в силу с даты его подписания, а не регистрации.

2 ответa на вопрос от юристов 9111.ru

Право собственности Одаряемый приобретает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Да, это правда. Так было всегда в отношении движимого имущества, а теперь (с 1 марта 2013 г.) это справедливо и в отношении недвижимого имущества, подлежащего госрегистрации.

Как правильно указал коллега, право собственности на подаренный объект недвижимости возникает лишь с момента государственной регистрации, но сам договор дарения, заключенный после 01.01.2013 ДЕЙСТВИТЕЛЕН и без такой регистрации.

2.4. Регистрация сделок.

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Исключение составляет договор купли-продажи жилых помещений и предприятий (п. 2 ст. 558, ст. 560 ГК РФ). ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК РФ, и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом (ведомственным или правительственным).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Как уже ранее говорилось, порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным Законом ",О государственной регистрации", от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 233 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этом регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности.

Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Некоторые авторы считают, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т.к. отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст.9 ГК РФ). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другому конкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном случае от исполнения первого договора). Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК РФ.

Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца, покупателю необходимо максимально сократить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода прав по нему.

Существует различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае одна из сторон.

Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации и ст.131 ГК РФ.

Договор на недвижимое имущество вступает в силу

Мой отец является единоличным собственником кв-ры, в браке он не состоит и не состоял на момент приобретения кв-ры. Мы с ним заключили договор дарения этой кв-ры, где указано, что договор считается вступившим в силу в момент его подписания. Мы подписали акт приема-передачи кв-ры. Я фактически вступила в права владения кв-рой: проживаю там, оплачиваю ком.платежи. отец на регистрацию договора дарения в рег.палату так и не подал,уехал к брату. Мне говорит:потом! Вопрос: если я подам в суд на понуждение к регистрации:каковы шансы? Как вообще лучше поступить?

22 Марта 2018, 12:46 елена, г. Москва

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, Елена! В соответствии с п.3. ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.» В соответствии с п. 61. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).В соответствии со ст. 8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Но перед тем как подать заявление в суд Вам необходимо несколько раз официально уведомить отца о необходимости явится на регистрацию права собственности по договору дарению. Вы должны в соответствии со ст.56 ГПК РФ доказать факт уклонения отца от регистрации это именно для этих целей сделать необходимо.

Уточнение клиента

Простите пожалуйста, значит ли это, что после подписания договора дарения подать документы на регистрацию - обязанность отца? А если он заявит, что передумал?

22 Марта 2018, 13:11

Есть вопрос к юристу?

Передумать он не вправе. Здесь не волнуйтесь. На регистрацию обязан явиться по Вашему требованию. Уведомляйте его.

Уточнение клиента

22 Марта 2018, 13:31

Так в вопросе идёт речь о договоре дарения.

О времени вступления в силу договора дарения

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с

момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной

право собственности у приобретателя возникает с момента

Как вообще лучше поступить?

Трудно советовать в такой ситуации. Возможно, лучше не идти на конфликт с отцом, ведь он может в суде заявить, что передумал.

если я подам в суд на понуждение к регистрации: каковы шансы?

В разных судах практика складывается по разному. Вот, например, выдержка из одного решения

При этом следует отметить, что гражданское законодательство не

предусматривает возможность понуждения собственника к заключению

договора дарения, государственной регистрации недвижимого имущества и

перехода права собственности на недвижимое имущество, в том числе в

судебном порядке, против воли собственника. Более того, суд первой

инстанции верно отметил, что права одаряемого по договору дарения в

случае незаключения такой сделки не нарушаются, так как эта сделка

Есть и другая практика, в Вашу пользу.

Уточнение клиента

То есть попробовать можно? Законные основания у меня есть?

22 Марта 2018, 13:35

То есть попробовать можно? Законные основания у меня есть?

Попробовать можно. Основания для этого есть, так как договор фактически исполнен, а подлежит государственной регистрации переход права собственности. Но я не могу согласиться с коллегой в том, что отец «не имеет права передумать». Очень даже имеет право. Цитату выше я привела. Это из решения суда. И суды очень внимательно относятся к договорам дарения, когда родители при жизни дарят имущество детям.

Уточнение клиента

22 Марта 2018, 13:57

Договор, является несомненно правообразующим документом и отказаться от исполнения договора и лицо не вправе, если договор уже заключен. Его можно признать недействительным, расторгнуть, изменить, отказаться от исполнения и это все исключительно через суд и исключительно при наличии особых оснований. В моей практике нередко случались ситуации, когда даритель, сталкиваясь с неадекватным поведением одаряемого, начинал кричать: «Я передумаааал. » И это был голос вопиющего в пустыне.Так, что на этот предмет, совершенно не беспокойтесь.

А с отцом действительно ссориться не следует, не по тому, что передумает, а потому, что отец. Извините, это я так от себя добавила)).

Уточнение клиента

Вы абсолютно правы, ссориться не стоит. Еще раз огромное спасибо.

22 Марта 2018, 17:25

Удачи Вам, надеюсь все закончится хорошо)) !

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: