Договор доверительного управления недвижимым имуществом усн

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРУ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

Согласно п. 1 статьи 1012 Гражданского кодекса (ГК) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (смотрите также статью: «Доверительное управление страховыми резервами» ).

Сама передача имущества доверительному управляющему и возврат его учредителю доверительного управления объектом налогообложения не являются налоговый учет возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом.

- налог на добавленную стоимость (НДС),

- налог на прибыль организаций,

- налог на имущество.

Рассмотрим порядок налогообложения вышеперечисленными налогами операций, связанных с доверительным управлением имущества.

Согласно п. 1 статьи 146 Налогового кодекса (НК) объектом налогообложения НДС признаются следующие операции:

1) реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав,

2) передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций,

3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления,

4) ввоз товаров на таможенную территорию РФ.

Особенности определения налоговой базы участников договора доверительного управления имуществом установлены в статье 276 НК .

Налогоплательщиками налога на имущество признаются, в частности, российские организации (п. 1 статьи 373 НК ), объектом налогообложения для которых признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 статьи 374 НК ).

Таким образом, имущество, переданное в доверительное управление, является объектом налогообложения налогом на имущество.

Организация (учредитель управления), применяющая УСН, заключила с индивидуальным предпринимателем (доверительным управляющим) договор доверительного управления недвижимым имуществом организации. Данным договором предусмотрены выплата вознаграждения доверительному управляющему, а также возмещение расходов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, принадлежащего организации. Учитывается ли выплата вознаграждения доверительному управляющему в составе расходов при исчислении УСН?

Ответ: Расходы на выплату вознаграждения индивидуальному предпринимателю (доверительному управляющему) по договору доверительного управления недвижимым имуществом организации не учитываются при исчислении УСН организацией, поскольку в перечне расходов, указанном в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ, отсутствует выплата вознаграждения доверительному управляющему.

Обоснование: Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В соответствии с п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В силу ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

В п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлен перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На основании п. 2 указанной статьи расходы, указанные в п. 1 данной статьи, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

В силу п. 1 ст. 252 НК РФ в целях гл. 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Перечень расходов, указанный в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является закрытым.

При этом, как разъяснил Минфин России в Письме от 12.05.2012 N 03-11-06/2/67, расходы на выплату вознаграждения доверительному управляющему при определении налоговой базы по УСН учитываться не должны.

Соответственно, поскольку в перечне расходов, указанном в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, отсутствует выплата вознаграждения доверительному управляющему, данные расходы не учитываются при исчислении УСН в составе расходов.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом усн

Есть Договор доверительного управления недвижимого имущества в пользу выгодоприобретателя.

1. Физлицо (собственник недвижимости) - Учредитель управления,

2. Юрлицо (ООО Ромашка) - Доверительный управляющий,

3. ИП (Иванов И.И.) - Выгодоприобретатель.

В соответствии со ст.346.14 Налогового кодекса:

3. Налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов т.е. доходы минус расходы *15.

Правильно ли понимать под понятием участник Договора доверительного управления недвижимиого имущества Индивидуального предпринимателя, который является Выгодоприобретателем по этому Договору?

если да, то получается что ИП должен налогооблагаться по системе доходы минус расходы *15?

Тогда как можно сделать чтобы ИП налогооблагался по системе Доходы *6?

29 Июня 2018, 09:33 Виктор, Город не указан

Ответы юристов (1)

Добрый день! К сожалению, это императивная норма закона и обойти ее не получится в случае нарушения грозит утрата права на применение УСН и возвращение на ОСН:

4. Если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили 150 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным пунктами 3 и 4 статьи 346.12 и пунктом 3 статьи 346.14 настоящего Кодекса, такой налогоплательщик считаетсяутратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

По поводу ставок доход минус расход обратите внимание на другие регионы. Так, в Лен. области сейчас ставка 5, в Санкт-Петербурге 7.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Доверительное управление и УСН

Договор доверительного управления имуществом весьма удобен в случае отсутствия возможности собственника имущества самостоятельно осуществлять распоряжение имуществом, например в силу его географической удаленности, если речь идет о недвижимом имуществе, или в случае, если сам собственник не обладает достаточной квалификацией и компетенцией для того, чтобы распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее эффективно.

Налоговое законодательство в рамках упрощенного налогового режима предполагает свои особенности в порядке налогообложения операций, осуществляемых по договору доверительного управления имуществом. О том, в каком порядке следует применять нормы гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в данном случае, читайте в настоящей статье.

Роман Павлов 0.00

Информация о блоге

Читателей здесь не замечено

Это персональный блог.

3 правовых формы успешного управления коммерческой недвижимостью

Доверительное управление

В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Этот правовой институт считается весьма удобным в применении и позволяет максимально безопасно распорядиться своим имуществом, при условии, что вы получили профессиональную юридическую консультацию

Передача недвижимого имущества в аренду для оформления последующей субаренды

В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю.

Агентский договор

По нему собственник имущества (Принципал) поручает операционной компании (Агенту) заключать договоры на аренду этого имущества от имени Агента, но за счет Принципала. Этот тип договора используется крайне редко, уступая пальму первенства аналогичному и более простому договору аренды.

Договор доверительного управления имуществом содержание и условия

В случае, когда владельцу того или иного имущества требуется передать права распоряжения им другому человеку, заключается соглашение о доверительном управлении.

Такая категория правоотношений может существовать относительно самых разных объектов коммерческой недвижимости или активов, которые могут давать прибыль.

Существеннее условия договора доверительного управления имуществом

Такая передача предполагает распоряжение самыми различными активами. Это могут быть акции, вклады, действующий бизнес и так далее.

Данная форма соглашения действует во всех случаях извлечения из активов прибыли. При этом владелец называется учредителем, а тот, кто осуществляет управление, именуется выгодоприобретателем.

К числу основных условий подобных документов следует отнести:

  • Необходимо указать предмет, который перейдет в пользование. Предмет соглашения должен быть точно определен. Поэтому учредитель и лицо, получающее активы, должны однозначно определиться, на что именно распространяется действие документа,
  • Сторонами могут быть физические и юридические лица. Действующим законодательством РФ не установлено ограничений на этот счет,
  • Обозначение сторон. Если это физические лица, то надо отразить данные их паспортов. А когда документ заключается между юридическими субъектами, то следует отразить их точное наименование и юридический адрес,
  • Существенным условием является вознаграждение для распорядителя. Такие действия могут быть как возмездными, так и без оплаты. Поскольку активы учредителя используется в целях получения дохода, то разумным является установление определенного вознаграждения для выгодоприобретателя.

Таким образом, указанная сделка может подвергаться значительным изменениям по усмотрению сторон. Закон содержит лишь общие ее условия, а конкретные нюансы оговариваются самими сторонами.

Форма договора доверительного управлении имуществом

Сторонами договора доверительного управления выступают и физические лица, и юридические субъекты. Сделки должны совершаться в письменном виде. Однако гражданское законодательство РФ не предусматривает строгой формы по оформлению таких сделок.

Но если осуществляется передача недвижимости, то необходимо соблюдать установленную законом форму. В противном случае, соглашение будет признано ничтожным и исполнять его нет оснований.

Следовательно, необходимо отграничивать сделки по распоряжению движимым имуществом от тех, предметом которых является недвижимость.

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Регистрация подобных сделок требуется только когда предметом соглашения является недвижимость. В этих случаях документ сделки регистрируется в Росреестре.

Для прохождения данной процедуры необходимо представить договор и сопутствующие документы в регистрационную палату. Это служит для защиты интересов владельца. Ведь обязательная регистрация сделок исключает вероятность отчуждения актива вследствие незаконных действий управляющего.

В силу требований закона, все виды соглашений по распоряжению недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Налогообложение по договору доверительного управлении имуществом

Уплата отчислений возлагается на выгодоприобретателя. Ведь деятельность по управлению предполагает извлечение прибыли.

По сути, именно вероятный доход и побуждает управляющего заключать данное соглашение. Поэтому сторона, которая получает прибыль, должна отдавать налог на доходы в объеме 13. Это общее правило и такие сделки не исключение.

Максимальный срок действия договора доверительного управления имуществом

Срок, в течение которого действует соглашение, определяется сторонами. Однако максимальный срок действия договора доверительного управления составляет 5 лет, в соответствии с постановлением Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора доверительного управления недвижимым имуществом

Если предприятие перестало приносить определенный соглашением уровень прибыли или имеют место иные нарушения условий сделки, учредитель может инициировать расторжение договора. Такую инициативу вправе проявить и другая сторона.

Одним словом, основанием для расторжения соглашения является нарушение одного из ее существенных условий.

Образец договора доверительного управления имуществом

Хороший вариант образца можно найти тут —, Договор доверительного управления имуществом. Он содержит необходимые реквизиты и составлен с соблюдением действующих требований.

Указанная форма служит отличным примером полезного использования имущества с соблюдением интересов всех участников.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: