Аренда помещения на земельном участке по гк рф

Гражданский кодекс ст 652 ГК РФ

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Правовой комментарий к статье 652 ГК РФ

1. Поскольку здания или сооружения являются объектами недвижимого имущества, то они, в свою очередь, прочно связаны с землей, поэтому при передаче их во временное владение и пользование или во временное владение арендатору передаются также аналогичные права и на земельный участок, на котором они находятся. Данное требование направлено также и на соблюдение общего принципа земельного законодательство о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как правило, арендатору здания или сооружения на земельный участок переходит исключительно только то право, которое позволяет ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению. То есть если арендодатель обладает земельным участком под зданием или сооружением на праве собственности, то он передает этот земельный участок арендатору также на праве аренды, так как это право позволит ему владеть и пользоваться земельным участков в целях, в свою очередь, владения и пользования (или только владения) арендуемым зданием или сооружением.

Если же земельный участок принадлежит арендодателю на ином праве, которое в договоре аренды не оговорено или не указано в целом, то арендатор будет обладать таким земельным участком только на праве пользования, что также позволит ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению.

В случае если земельный участок под зданием или сооружением не принадлежит арендодателю на праве собственности (например, также на праве аренды), то передача арендатору здания или сооружения во временное владение и пользование или временное владение может быть осуществлена без согласия собственника такого земельного участка, если дальнейшее использование такого земельного участка будет соответствовать целевому назначению такого земельного участка либо условиям договора, заключенным собственником такого земельного участка с арендодателем. Например, если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и используется под дачное хозяйство с расположением на нем жилого дома, то и при передаче такого жилого дома в аренду земельный участок не может быть использован для иных целей (например, оборудования стоянки для транспортных средств), чем сельскохозяйственных.

2. Применимое законодательство:

- ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2013 N Ф05-14812/13 по делу N А40-155707/2012,

- Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2005 N КА-А40/3716-05,

- Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 N КГ-А40/5884-02,

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 N 15АП-7786/2012,

- Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 N 04АП-4982/13,

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 15АП-19044/13.

Судебная практика по статье 652 ГК РФ:

Частотные связи статьи 652 ГК РФ с другими правовыми нормами:

  • 28 Статья 654. Размер арендной платы Гражданский кодекс
  • 13 Статья 607. Объекты аренды Гражданский кодекс
  • 14 Статья 614. Арендная плата Гражданский кодекс
  • 8 Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости Гражданский кодекс
  • 10 Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения Гражданский кодекс
  • 10 Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение Земельный кодекс
Еще.

Гистограмма связей с другими правовыми нормами:

Примечание * : Гистограмма отражает близость правовых норм между собой, силу связей между ними.

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом , а только ее отдельная часть .

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

©, 2018. Адвокат Шинёв Вадим Германович. Все права защищены.

Аренда земли гк рф

Аренда земель

Однако существуют ограничения для земель с/х назначения и природных территорий.

Выделяют односубъектную и многосубъектную аренду, т.е. аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом их долей на арендованное имущество).

В договоре аренды земли должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер, границы, подтвержденные кадастровым паспортом.

Аренда земли: бухгалтерский и налоговый учет

Затем в течение срока договора аренды учтенные на счете 97 расходы равномерно списываются в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу». В бухгалтерском учете осуществляется проводка:

Арендная плата за земельный участок учитывается в составе расходов по обычным видам деятельности на указанные выше счетах (20, 23, 25, 26, 44), если участок используется в производственной деятельности организации.

Аренда земли гк рф

Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме ( ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,.

Аренда земли

Принимаемые субъектами Российской Федерации нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объёме арендные земельные отношения. Принятие ЗК РФ, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании названного института.

В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от N 14-ФЗ —, Часть 2

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды земли гк рф

В круг услуг, которые предоставляются юристами, включена подготовка договорного соглашения, поэтому обратившись в любую юридическую контору, вы можете получить профессиональную помощь в его составлении. Обычно договорное соглашение разрабатывается совместно с покупателем, в случае если, у него есть отдельные просьбы насчет интересных моментов заключения сделки.

Договорное соглашение можно составить и самостоятельно.

Договоры аренды

1 и 2 ст.450 ГК РФ ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153. п. 3 ст.154. п.2 ст.453 ГК РФ ).

Расторжение договора (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ.

Комментарии к Статье 650 (гражданского кодекса) РФ Договор аренды здания или сооружения

Утрачено понятие «,нежилое помещение», как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «,строение», (понятие «,нежилое помещение», как часть целого понятия «,здание», употребимо). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие «,здание», технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно —, разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.

О лизинге (ГК РФ)

Амортизация оборудования с ускоренным коэффициентом снижает расходы на уплату налога на имущество. По окончании срока лизинга предприятие выкупает имущество по остаточной стоимости, которая минимальна или равна нулю.

Договор аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект - само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.

Особенности аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в §, 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора &mdash, здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «,здание», и «,сооружение»,. Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Наследственное право регулируется пятым разделом Гражданского кодекса. Однако изучать закон, чтобы узнать, какие документы нужны для вступления в наследство, вам не понадобится.

Аренда помещения на земельном участке по гк рф

Четыре года назад приобрели нежилое помещение в городе Москва. Оформили помещение на физ. лицо. С Земельным Комитетом договор на аренду земли не заключали.

Недавно мы пошли в Земельный Комитет за договором. Они, в проекте договора, предложили нам оплатить предыдущие 4 года аренды, сумма там получается огромная.

Могу ли я оспорить их требование оплаты аренды, чтобы аренду они начисляли только с момента заключения договора? Или может быть есть вариант с полным выкупом земли, не заключая этот договор?

08 Февраля 2012, 14:13 Синичкин Олег, г. Красноярск

Ответы юристов (3)

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник здания, который пользовался земельным участком, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника участка.

Аренда может быть взыскана Земельным комитетом через суд.

Есть вопрос к юристу?

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже при отсутствии договора аренды земельного участка у арендатора здания (сооружения) в силу закона возникает право пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) расположено, и обязанность вносить плату за пользование землей.

Невнесенная плата за пользование земельным участком под зданием (сооружением) является вашим неосновательным обогащением, которое вы обязаны возвратить собственнику земельного учатска (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая трехлетний срок исковой давности, то при взыскании с вас неосновательного обогащения в судебном порядке и при заявлении о пропуске срока исковой давности, неосновательное обогащение будет взыскано только за 3 года.

Однако это не помешает арендодателю требовать с вас оплаты всего срока фактического использования земельного участка в качестве условия заключения договора.

Выкуп земельного участка без заключения договора аренды возможен в соответствии с земельным законодательством, но приобретение права собственности на земельный участок не прекращает вашей обязанности по возврату неосновательного обогащения собственнику земли. Лучший вариант был бы при заключении договора аренды земельного участка с его последующим выкупом с условием о том, что внесенная вами плата за прошедшие 4 года фактического пользования земельным участком учитывается в качестве выкупных платежей.

P.S. К сожалению, вы не указали, какое нежилое помещение вы арендовали - здание (сооружение) или нежилое помещение, находящееся в нем. При аренде нежилого помещения в здании (сооружении) суды по-разному решают вопрос о возможности применения нормы о предоставлении права пользования земельным участком под зданием (сооружением) к отношениям, связанным с арендой нежилого помещения. Имеется как судебная практика, согласно которой арендатор нежилого помещения обязан вносить плату за часть земельного участка под зданием (сооружением), в котором расположено нежилое помещение, так и противоположная.

Требования собственника обоснованны, так как 4 года назад вместе с передачей Вам права собственности, Вам также перешло право на земельный участок.

Оспорить требование Земельного Комитета Вы конечно можете, однако Вам суд в удовлетворении откажет.

Мой Вам совет не соглашайтесь на заключение договора, где указано об оплате аренды земли за 4 года. Не заключайте договор с Земельным Комитетом, или дождитесь пока пройдут судебные заседания, а уже затем когда суд вынесет решение и укажет за сколько лет Вам платить, тогда и будете оплачивать. Вы в этом случае особо ничего не теряете.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: